Percayalah kepada Tuhan dengan segenap hatimu, dan jangan bersandar pada pengertianmu sendiri. – Amsal 3:5

Pada artikel bisnis rumah kos 1, saya menyebutkan tips/langkah berikut sesuai dengan pengalaman saya.

Tips memulai bisnis rumah kos:

  1. Cari lahan yang strategis untuk mendirikan rumah kos atau cari rumah kos di area strategis yang telah berjalan untuk dibeli.
  2. Pikirkan bagaimana cara mendapatkan dana jika dana anda tidak mencukupi.
  3. Tentukan target utama yang akan menjadi penghuni dari rumah kos anda.
  4. Sesuaikan bentuk/denah rumah kos anda dengan target penghuni anda.
  5. Pikirkan cara untuk mempromosikan rumah kost anda (hal ini dapat dilakukan sejak awal ataupun menjelang akhir pembangunan rumah kos).

Selanjutnya saya akan membahas kelima tips/langkah tersebut.

  1. Cari lahan atau rumah kost yang strategis untuk dibeli.
  2. Menurut saya langkah ini adalah langkah awal yang sangat penting untuk kelangsungan dan nantinya menentukan keberhasilan ”income” anda dan dalam menentukan siapa target utama penyewa rumah kost anda. Karena dengan letak yang strategis akan meningkatkan nilai jual rumah kost anda ke penyewa. Lokasi yang strategis menurut saya adalah lokasi yang berdekatan dengan pusat-pusat kegiatan publik seperti mall, perkantoran, sekolah, bahkan rumah sakit dan pabrik. Dalam bisnis rumah kos, memiliki lokasi strategis dengan luas tanah yang kecil akan jauh lebih menguntungkan dibandingkan memiliki lahan yang luas namun jauh dari pusat kegiatan publik.

  3. Pendanaan.
  4. Setelah anda mendapatkan lokasi yang strategis biasanya yang menjadi kendala adalah pendanaan untuk membeli lahan dan membangun. Hal ini juga saya alami saat memulai bisnis rumah kost saya. Sumber-sumber pendanaan bisa didapatkan melalui bank, relasi, keluarga, maupun investor. Setelah anda mendapatkan sumber dana anda dapat melangkah ke langkah/tips ke-3

  5. Target Rumah Kost
  6. Anda harus menentukan siapa target utama rumah kost anda, apakah pelajar/mahasiswa, karyawan (hal ini dapat dibagi 2 karyawan menengah ke bawah atau menengah keatas), rumah kost untuk laki-laki atau hanya untuk perempuan ataukah bisa campur, bahkan target anda adalah para ekspatriat yang bekerja di Indonesia. Penentuan target ini sangatlah penting karena akan mempengaruhi dalam menentukan bagaimana cara mengelola rumah kost, bentuk bangunan, dan fasilitas-fasilitas yang akan disediakan pada rumah kost tersebut. Faktor target penyewa ini sangat berkaikan dengan lokasi lahan (langkah 1), jika lahan anda berada di area perkantoran maka target anda biasanya adalah para pekerja yang berkantor di area tersebut, demikian pula jika dekat pabrik dan sekolah. Untuk rumah kost yang berdekatan dengan rumah sakit biasanya target utama adalah keluarga dari pasian yang harus dirawat inap di rumah sakit yang berdekatan.

  7. Bentuk/denah bangunan.
  8. Hal ini berkaitan dengan siapa target yang akan menyewa rumah kost anda dan fasilitas yang harus disediakan. Jika target penyewa adalah karyawan kantoran biasanya mereka menginginkan rumah kost denagn kamar yang tenang, nyaman, kamar mandi dalam, parkiran luas. Mereka lebih mementingkan privasi sehingga letak kamar yang berhadapan biasanya kurang disenangi, lain halnya dengan pelajar/ mahasiswa biasanya mereka tidak terlalu memperhatikan luas perkiran, apakah  terdapat kamar mandi dalam, dan mereka cendrung untuk berkumpul dan bersosialisasi dengan penghuni lainnya. Saat membangun ada baiknya berkonsultasi dengan arsitek ataupun design interior.

  9. Promosi
  10. Rumah kost yang letaknya strategis, nyaman dan aman dengan fasilitas lengkap jika tidak dipromosikan akan memerlukan waktu yang cukup lama untuk dikenal oleh calon penyewa. Apalagi jika rumah kost yang terdapat di area yang tidak strategis. Untuk itu diperlukan promosi agar dapat memperkenal/memberitahu masyarakat luas akan rumah kost tersebut. Hal ini dapat dilakukan melalui penyebaran brosur, menempelkan papan pengumuman atau spanduk di depan rumah kost, memasang iklan di surat kabar dan internet. Salah satu promosi yang paling efektif adalah menggunakan internet, terdapat banyak situs-situs promosi gratis yang dapat digunakan. Dengan internet promosi tidak dibatasi oleh ruang dan waktu. Orang yang berada bermil-mil jauhnya dapat melihat promosi anda dalam 24 jam dan 7 hari seminggu.

Demikian langkah/tips yang dapat saya bagikan sesuai pengalaman, semoga berguna.

Comments on: "Bisnis Rumah Kos (bagian 2-selesai)" (20)

  1. hm…menarik nih…..boleh juga tuh buat hari tua..

  2. terimakasih,atas informasi anda

  3. Terima kasih infonya Mas ….

    • Terima kasih sudah berkunjung Jim… ternyata jualan tanah juga di Bali… suatu saat kalo saya tertarik beli tanah di Bali bisa hubungi Jim :-)
      Kira-kira tanah yang prospek untuk dibuat kos-kosan di Bali di daerah mana?

  4. Ada rumah kos lux di Yogyakarta, lokasi Condongcatur, dijual, omzet bersih 30 juta/bulan, yg berminat utk take over silakan hub +6285878502324. Trm ksh.

  5. Terima kasih atas tipsnya, jd termotivasi nich…

  6. SAYA ( USIA 50 th) SEDANG MENCARI ALTERNATIF USAHA YANG MENGHASILKAN SECARA PASIF/ pASIF INCOME, SAYA TERTARIK , USAHA RUMAH KOST, SELAIN TEMP STRATEGIS, MODAL, TARGET KONS, PROMO DLL, BAGAIMANA DENGAN PERIJINAN? PERLUKAH IJIN PRINSIP, IJIN USAHA DLL, KARENA USIA SAYA SDH SETENGAH ABAD RENCANA INI UNTUK MASA PENSIUN/HARI TUA. MOHON BALASAN.

    • Terus terang saya belum mengetahui dengan pasti tentang ijin untuk usaha rumah kost. Namun beberapa daerah telah mengeluarkan Perda yang mengatur mengenai perijinan untuk usaha rumah kost. Di Surabaya saat pembuatan IMB akan ditanyakan apakah rumah tersebut digunakan untuk usaha atau rumah tinggal dan setahu saya belum ada aturan yang menyangkut perijinan untuk rumah kost. Mungkin untuk sementara hanya ijin dari aparat daerah setempat (RT/RW) atau Kelurahan. Sepanjang rumah kost tersebut tidak digunakan untuk kegiatan yang melanggar aturan pemerintah/ umum baik tertulis dan tidak tertulis mungkin tidak ada masalah. Silahkan bapak tanyakan ke aparat pemerintah di daerah bapak sebelum membangun/ menjalankan usaha ini.

  7. Beruntung sekali saya menemukan blog ini sehingga saya bisa mendapat masukan informasi mengenai bisnis rumah kos ini. Saya 2 tahun lagi akan memasuki masa pensiun, tertarik untuk menggunakan uang pensiun membuat sebuah rumah kos di Bali. Kebetulan anak saya tinggal di Bali jadi saya ingin berdekatan dengan anak saya.
    Terus terang yang membuat saya agak pesimis adalah ketika melihat2 harga tanah di Bali melalui internet, harga tanah di sana menurut saya sangat mahal, saya pesimis apakah uang saya akan cukup untuk membeli tanah lalu membangun sebuah rumah kos.
    Kalau saya membuat rumah kos tentu memerlukan tanah di daerah yang lebih dekat keramaian, dekat kota. Terpikir juga untuk membuat semacam guest house di Bali dengan kamar yang sedikit, misalnya 4kmr sehingga mengesankan guest house yang nyaman. Kalau untuk guest house mungkin saya bisa mencari tanah yang lebih jauh dari kota sehingga bisa lebih murah.
    Mohon sedikit pendapat dari pak Enos:
    1.Mana yang lebih baik, membuat rumah kos atau guest house ?
    2.Untuk membuat sebuah rumah kos yang nyaman berapa kira2 luas tanah yang dibutuhkan dan berapa kamar kira2 sebaiknya saya membangun kamar untuk permulaan ?
    3. Berapa kira-kira biaya per m2 untuk membangun sebuah rumah kos ?
    Terima kasih pak Enos untuk perhatiannya.
    GBU

    • Ibu Felicia (semoga tidak salah sebut),
      1. Bergantung wilayah dan target market Ibu, kalau di bali yang banyak turis kedua-duanya bisa bagus. Rumah kos yang fasilitas hampir menyamai hotel pasti banyak yang cari, apalagi guest house.
      2. Paling kurang 200m2, karena untuk kost yang nyaman biasanya yang kost menengah-atas yang menurut perkiraan saya harus memiliki parkir untuk mobil. Coba 5-10 kamar dulu… kalau tanahnya masih luas bisa ditambah, jangan lupa lahan harus disisakan untuk parkiran. Kalau market yang ibu inginkan turis mancanegara biasanya parkir tidak jadi masalah karena rata-rata mereka tidak terlalu bergantung pada kendaraan roda 4.
      3. Kalau di Surabaya ongkos/m2 paling kurang 2jt, saya kurang tahu di Bali… namun 2jt adalah angka rata-rata menurut saya.

      Semoga sukses membangun rumah kos-nya… GBU too

      • Pak Enos,
        Terima kasih untuk jawaban yang cepat. Semakin saya membaca tulisan2 bapak di blog semakin mantap juga cita2 kami untuk membuat rumah kos setelah pensiun nanti.
        Untuk membuat 5-10 kamar cukup dengan tanah 200m2 ? tentunya bertingkat ya pak ? apakah boleh kalau pak Enos gambarkan secara kasar denah rumah kos bapak, supaya ada sedikit gambaran mengenai tata ruang dan letak kamar yang baik ? Untuk membuat kamar dengan kamar mandi dalam dibutuhkan berapa m2 ya ?
        Kalau rumah kos spt itu biasanya pemilik kos tidak ada di situ ya pak ? Maksud saya begini, saya memang berniat menjual rumah saya di Tangerang, Banten lalu pindah ke Bali dan membuka rumah kos di sana.
        Mohon saran pak Enos, sebaiknya saya dan suami memiliki rumah lagi untuk tempat tinggal atau kami bisa membeli tanah yang lebih besar dan kami bisa membangun semacam pavilion yang agak terpisah tapi tetap berada dalam satu komplek rumah kost itu.
        Terima kasih pak Enos……GBU

  8. muhammad syaifullah said:

    ASS.. nama saya muhammad syaifullah,, Mempunyai lahan 7×40..

    jika ada investor.. tolong bantu saya

    email iphoel_rpl@yahoo.com

    wilayah makassar

    • Pak Muhammad Syaifullah,
      Investor bisa cari keluarga terdekat, teman, kerabat…
      Investor yang memiliki dana banyak coba bank…

      Semoga sukses mendapatkan investor.

  9. aslkm. apabila kelima tips tersebut telah dilaksanakan….. apalagi yang harus kita lakukan pak??? mohon informasinya. tks

    • Setelah ke lima langkah tersebut, selanjutnya adalah menjalankan kost tersebut. Yang paling susah saat menjalankan adalah mencari penjaga kost jika bukan pemilik sendiri yang mengawasi langsung. Karena mengatur manusia ternyata gampang-gampang susah ;-)
      semoga berkenan..

  10. Wah tulisannya sangaaat bagus, pas banget untuk mempersiapkan investasi pasif income.Namun, jika boleh sy menambahkan (urun rembug). Ada baiknya pikir masak-masak bagi anda yg ingin membangun rumah kost, terlebih lagi jika modal anda cekak. Sebab sangat kecil kemungkinan Bank akan mencairkan pengajuan kredit anda jika untuk modal bikin kost-kost’an.

    Alasan mendasar adalah nilai liquit dari cashflow usaha rumah kost yg dinilai tdk seimbang dengan besaran nilai kredit.Misalnya, anda mau bangun 5-10 unit petak kost dgn biaya Rp.2.500.000/m2 maka untuk luas bangunan 300M2 anda butuh dana Rp750.000.000. Itu belum biaya lain-lain sperti pemasangan listrik, dan perabot isi kamar kost.Anggap saja biaya produksi 1,5 M. Maka kewajiban anda bayar cicilan tiap bulan kisaran 10jt an per bulannya. So, berapa anda jual 1 petak kamar kost anda? 1jt….2jt…wow,tunggu dulu..Anda tetep bakal pusing nombok sana-sini hehehe…

    Apalagi jika lahan anda tdk cukup luas atau tdk berada di kawasan yg potensial. Maka ini bisnis kost bukan solusi pasif income,lho. So, apa solusinya? Ini pengalaman pribadi saya yg awalx pingin bangun kost-kost an diarea seluas 1,350M2 (30m x 45m) yg jarakx cuma 300M dari salah satu universitas bergengsi di kota Palu. Pengajuan kredit saya ditolak hampir semua bank hehehe… Alasannya yaa itu tadi rasio cashflow-nya lemah. Ssstt…padahal sy mau bangun 32kamar lho, dg nilai jual per kamar 1jutaan/bln.Segmentasi u/ mahasiswa kedokteran.GAGAL…

    Akhirnya putar otak dan ketemulah konsep bikin guest house aja, biaya produksinya sama dg bikin kost exclusive yakni kisaran 2,7M komplit dan siap jalan.Modal awal 300juta habis bikin pondasi aja. Sisanya, balik lagi ke Bank hehehe… Traallaa….Kreditnya di ACC!! Angsuran 20jutaan per bulan..

    32 kamar dibagi dlm 2 konstruksi bangunan, tiap bangunan berisi 16kamar. Saat sy tulis koment ini baru 1tahap yg selesai dan sdh berjalan 3 bulan dengan omzet Rp.114.000.000/bulannya.Alhamdhulillah…..16 kamar bisa menutup beban operasional dan kreditan.Sambil trus menyelesaikan bangunan kedua.

    Intinya, saya ingin mengajak anda untuk berhitung dulu sebelum memulai dan menentukan pilihan.Seab investasi properti yg produktif hrs memiliki nilai liquiditas yg berbanding lurus dgn beban produksinya.Jika tidak, maka anda harus mereview ulang bagusnya buat apa yaa…So, semoga tulisan panjang ini bisa memotivasi anda membangun bisnis pasif income yg prospektif tanpa mengurangi tujuan kita untuk menikmati keuntungan dari aset tersebut.Salam hangat!

    • Sangat setuju dengan komentar Pak Prama, tiap daerah/kota memiliki potensinya masing-masing. Menarik juga apa yang bapak ceritakan diatas, dalam 1 bulan bisa menghasilkan 114jt untuk 16 kamar guesthouse (berarti dalam 1 thn bisa mendapat penghasilan 1,3M… tanpa menghitung biaya-biaya), berarti 1 kamar dalam sebulan menghasilkan 7,125 jt… sehingga 2,7M bisa kembali modal hanya dalam 2 tahun… untuk kota sebesar Palu hasil tersebut sangat-sangatlah impresive. Sewa guest house sampai 7jt/bln sudah setara dengan sewa apartemen kelas menengah atas di Jakarta dengan lokasi premium.

      Selamat buat Pak Prama bisa menemukan peluang bisnis seperti itu.

      Intinya carilah celah bisnis yang menguntungkan, dengan menghitung untung ruginya…. sukses selalu buat Pak Prama.

  11. wisnu rindra said:

    sangat bermamfaat sekali nih terimakasih,saya jga punya kos2an di malang tapi lambat berkembangnya karena pendaanaan .

    • Coba cari dana melalui keluarga atau teman… atau bisa menghubungi bank. Semoga mendapatkan jalan keluar… kamipun pernah mengalami hal yang sama, tetap berusaha… sukses selalu!

Berikan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.

Bergabunglah dengan 40 pengikut lainnya.

%d blogger menyukai ini: