Percayalah kepada Tuhan dengan segenap hatimu, dan jangan bersandar pada pengertianmu sendiri. – Amsal 3:5

Kebanyakan orang hanya membayar cicilan KPR tanpa pernah berupaya untuk mendapatkan dana tambahan yang bisa didapatkan dari propertinya yang sedang dalam status KPR.

Ada 2 cara untuk mendapatkannya, yaitu melalui Take Over & Refinance.

  1. Take Over. Take Over adalah mengalihkan KPR ke bank lain yang bersedia mengambil alih kredit dari bank sebelumnya. Saat proses take over, minta kepada bank yang akan mengambil alih untuk meng-appraise lagi properti tsb, karena yang pasti nilai property tersebut sudah naik. Selisih dari nilai properti saat ini dan sisa kredit yang merupakan dana lebih yang akan didapatkan. Dalam proses take over, nasabah akan dikenakan biaya administrasi, biaya appraisal, serta biaya lain yang sama dengan saat akan mengambil KPR pertama kali dan ditambah denda dari bank yang lama.
  2. Refinance. Refinance atau pembiayaan kembali utang KPR yang sedang berjalan. Disini kita mengajukan pinjaman KPR kedua kepada bank yang sama untuk menutup KPR yang pertama dengan maksud untuk mengurangi besar cicilan dengan cara mendapatkan bunga yang lebih kecil atau memperpanjang jangka waktu pembayaran kredit, dan bisa juga keduanya. Biasanya refinance dilakukan saat bunga KPR turun.
    Bank akan meng-appraise lagi properti yang dijaminkan, dan akan memberikan pinjaman baru sesuai nilai baru properti tersebut. Selisih dari nilai baru properti yang dijaminkan terhadap sisa kredit yang menjadi dana lebih yang akan didapatkan. Pada refinance biasanya nasabah hanya dikenakan biaya asuransi yang baru sesuai jumlah kredit baru dan usia dari nasabah. Terkadang penambahan plafon kredit di bank yang sama dikenal dengan istilah Top-up.

Silahkan dipilih mana yang terbaik dan menguntungkan untuk dilakukan agar mendapatkan dana tambahan yang dibutuhkan. Untuk itu semua biaya-biaya yang timbul dari ke-2 proses diatas harus diperhitungkan

——————————————–

Buat pembaca yang ingin terjun ke bisnis kost… saya saat ini menjual kost saya di Sidosermo Indah VI No. 8.

About these ads

Comments on: "Mendapatkan Dana Tambahan Melalui Properti dalam status KPR" (386)

  1. Pak Enos, salam kenal.
    Saya tertarik dengan kedua ide yang anda jelaskan disini, yaitu take over dan refinance. Namun, agar lebih jelas lagi, bisakah anda memberikan contoh?

    Terima kasih pak, sukses selalu !

    • Saya kirimkan balasannya lewat e-mail anda… terima kasih atas komentarnya.

      • Pak Kalo boleh saya juga dibagi penjelasannya lewat email saya? saya juga tertarik. terimakasih…

      • rusfriyanto said:

        saya mohon di email juga pak

      • saya punya rumah dengan luas tanah 96m2 dan luas bangunan 60m2. pasaran sekitar 200-250jt. Apabila saya ingin jual beli properti dengan modal rumah saya ini apakah sebaiknya rumah ini saya di jual atau di agunkan ke bank untuk dapat modal. terimakasih..

      • Pak Yusuf, saran saya, sebaiknya jangan jual properti yang dimiliki jika saat ini properti tersebut bukan menjadi beban keuangan bapak. Coba diagunkan ke bank untuk mendapatkan dana. Banyak cara untuk terjun ke usaha jual beli properti, bisa tanpa uang. Cari properti yang mau dijual, tawarkan jasa anda untuk memasarkan dan negosiasikan komisi bagi anda jika properti tersebut terjual. bisanya 1-3%. Semoga berkenan… dan sukses selalu…

      • pak enos salam kenal , saya mau nanya biasanya proses top up di bank btn di prosesnya berapa lama? terimakasih sebelum ya!

      • Pak Enos, salam kenal.
        Saya tertarik dengan kedua ide bapak, mohon kirimkan juga mengenai take over dan refinance ke e-mail saya. walaupun ilmu saya tentang KPR sedikit , saya sedang pelajari dan mencari solusi untuk meringankan beban KPR saya. Terimakasih sebelumnya dan sukses selalu.

      • Pak Fery… sama-sama masih belajar… yang penting adalah action… dari action banyak yang dipelajari. Sudah saya kirim filenya. Sukses selalu!

      • Pak Enos, Salam Kenal juga..
        Saya berencana untuk coba opsi ke 2, bisakah Bapak mengirimkan contoh via email ke saya juga?
        Terimakasih banyak sebelumnya ya..

      • pak enos, salam kenal untuk juga nich…
        saya tertarik untuk take over top up & refinance?
        bantu saya pak dgan contoh prakteknya dikirim ke email saya.
        terima kasih pak enos…..

      • Pak Kevan, contohnya kalau tidak salah sudah saya tuliskan di tulisan-tulisan saya… coba deh diklik link “arsip”, kalau tidak salah dipojok kanan atas dari website enostampang.com. Semoga berkenan, sukses selalu!

    • bolehkah berbagi juga dengan saya Pak? mohon pencerahannya gan…

    • saya juga mau pak dikirimkan contoh take over dan refinancing,, trima kasih pak enos,,

    • salam erat pak enos,,,
      saya sangat senang dgn penjelasan bpak,, sangat jelas n mudah dmengerti,,
      ohya pak,, bisa dikirimkan simulasi utk kredit modal kerja/investasi seperti RL,TL,OD,Fixed loan

    • Kami juga sgt berminat pak, tolong di kirimkan…Trims banyak

    • praktek langsung bisa lebih jelas, atau bisa ikuti seminar2 property dan gabung ke komunitas. lbh enak lagi ikuti seminar “Cara Gila Beli Rumah Gratis” dimana bpk akan mempelajari ttg property, KPR, take over, refinanse, bisnis dan emas, bahkan bisa dpt rumah tanpa dp, tanpa cicilan apalagi cash, Emas yg bermain.

      • ikut milist, praktek langsung sudah… ikut seminar sudah. Menurut saya yang paling penting adalah praktek langsung… untuk ikut seminar sebaiknya cari mentor/pemberi seminar yang akan menolong setelah seminar, karean seminar yang diikuti oleh istri saya mentornya susah dihubungi setelah seminar dan memberikan jawaban mengambang jika ditanya… padahal mentor tersebut adalah orang yang lumayan terkenal karena memberikan seminar sampai keluar negri dan sudah membuat buku… namun isi bukunya hanyalah sama dengan preview seminar (seminar gratis awal) yang diberikan, dan ada voucher yang dapat digunakan untuk diskon harga seminar sebenarnya (bukan preview), pokoknya akal-akalan untuk cari uang deh… Daripada ikut seminar yang cuma cari uang, saran saya: uang yang akan digunakan seminar dibelikan buku-buku bermutu, dan praktek langsung menggunakan panduan/ilmu dari buku-buku tersebut… ini hanya pendapat pribadi (bukan untuk diikuti)… semoga bekenan dan sukses selalu…

  2. Pak Enos,

    Saya tertarik dgn ide take over, karena waktu mengambil KPR saya tidak punya Pilihan Bank krn Rumah yang akan dibeli masih menggunakan Surat Kuasa.
    Namun setelah 1 tahun berjalan ada penawaran take over KPR dgn Bunga yang lebih rendah yaitu 9.9% flat (Bank saya saat ini 12.5% Floating).
    Boleh di info untuk:
    1.apakah untung Ruginya dari take over ini?
    2.Dari mana saya harus menghitung untung dan rugi nya karena kalau di take over harus membayar biaya2 KPR lagi?
    3.Katanya Bunga Flat 9.9% itu ekivalen dgn Bunga 17.8% Floating. Apakah itu artinya Bunga 9.9% flat lebih besar/rugi?

    Terimaksih banyak sebelumnyaya,

    • Ibu Tari,
      1. Untung takeover adalah bisa dapat bunga kecil dan dana lebih. Ruginya kebalikan untung.
      2. Masukkan permohonan takeover ke banyak bank (5-10 bank) sehingga ibu akan memiliki banyak pilihan, dan ibu dapat memilih penawaran yang paling menarik. Kalau saya akan memilih bank yang dapat memberikan kelebihan uang yang paling banyak dengan bunga yang paling kecil dan jangka pinjam yang paling panjang. Kelebihan uang ini sudah dikurangi dengan biaya-biaya. Biasanya biaya asuransi jiwa akan dikembalikan, atau kalau ke-2 bank menggunakan asuransi yang sama bisa langsung dilanjutkan saja.
      3. Saya memiliki hitung-hitungan dalam format excel untuk hal ini, mungkin tidak terlalu pas namun bisa dijadikan dasar perhitungan akan saya emailkan ke email ibu. Namun pada dasarnya saya berpikiran jumlah bunga yang kita bayarkan akan lebih kecil nilainya dibandingkan dari nilai kenaikan properti yang ibu miliki bila properti tersebut berada di lokasi strategis. Jadi jangan terlalu kawatir mengenai bunga ini yang penting ibu sanggup untuk membayar cicilannya.

      Setelah 2-5 thn kemudian properti ibu bisa di refinance/takeover lagi jika ada kemungkinan bunga turun atau ada penawaran menarik lainnya. Dan kelebihan uang yang didapakan dari proses refinance/takeover bisa digunakan untuk membeli properti lagi atau dipakai membuka usaha. Saya juga masih terus belajar untuk hal ini.

      Semoga berguna

      • Damar Pracoyo said:

        Pak Enos,
        Saya tertarik mempelajari proses refinance maupun take over ini, akrena ada rencnaa kebutuhan dana tambahan untuk sekolah.
        Apa boleh saya dishare spreadsheetnya Pak? Sementara saya amsih mempelajari diskusi di page ini, nanti jika ada pertanyaan, bole nanya ya pak…:)
        Salam,

      • Dear Pak Enost,
        Menarik sekali penjelasannya.
        Kebetulan sekali saat ini sy sedang mencari informasi tentang Refinancing
        Terimakasih ya Pak.
        Ohya boleh tidak saya minta juga simulasi dengan excelnya?
        Terimakasih sebelumnya. :)

  3. bapak property yg terhormat
    saya mau tanya bagaimana caranya agar saya dapat mengajukan pinjaman dari bank yg memberikan kpr mengingat saya masih mempunyai tunggakan 3 bulan dan terus terang cicilannya besar.saya menggunakan kpr niaga.
    Atas jawabannya diucapkan terima ksaih

    • Ibu, jika masih memiliki tunggakan di salah satu bank saya pikir agak susah kalau mau mengajukan KPR lagi karena nama ibu sudah masuk dalam daftar hitam (black list) di BI sehingga semua bank dapat mengetahui bahwa ibu sedang dalam masalah. Salah satu jalan adalah, secara tertulis ibu menghubungi bank dimana ibu menunggak kredit untuk menjelaskan alasan ibu sampai harus menunggak dan memohon keringanan atas pembayaran cicilan. Bisa minta keringanan bunga, atau untuk sementara hanya bayar bunganya saja, ataupun hanya membayar cicilannya, atau memperpanjang tenor sehingga cicilan dapat lebih kecil, yang penting disini ibu menunjukkan kepada bank bahwa ibu masih memiliki itikad baik untuk melunasi kredit tersebut.

      Silahkan menghubungi bank dimana ibu menunggak dan selesaikan masalahnya, saya pikir pasti pihak bank akan memberi solusi terbaik.

      Semoga masalah ibu dapat dipecahkan.

  4. Pak Enos,

    Saya ada sedikit pertanyaan, bagaimanakah cara over kredit properti tapi dengan DP/uang hangus yg lebih kecil dr pembayaran yg sudah kita jalankan agar tidak memberatkan konsumen (properti cepat laku)? Apa bisa dgn take over bank lain? Catatan nilai pasarnya masih stabil dr awal pembelian.

    Terima kasih

    • Pak Alex, mohon maaf saya kurang mengerti dengan maksud bapak dengan “over kredit properti tapi dengan DP/uang hangus yg lebih kecil dr pembayaran yg sudah kita jalankan agar tidak memberatkan konsumen (properti cepat laku)?” mohon dijelaskan lagi. Bisa diemail ke enos_tampang@yahoo.com.

      Salam,
      Enos

  5. okeh juga

  6. Yan setiawan said:

    Very good, hatur nuhun dg info2nya.

  7. bpk…saya mau take over KPR BTN saya to tmbahan modal krja saya,tp saya masih da tunggakan,,,apakah saya masih bsa klo mau mngajukan pnjaman di bank lain…?thanks atas pmbritahuannya..

    • Saran saya sebaiknya tunggakan dengan bank BTN diselesaikan terlebih dahulu sebelum mengajukan takeover ke bank lain, karena bank yang akan meng-takover tidak akan mau memiliki masalah yang sama. Semoga berkenan.

  8. Ibu Endah said:

    Pak Enos,
    Kapan sebaiknya saya melakukan take over/refinance? (lebih baik yg mana?)Mohon diketahui KPR saya 10 th, sdh berjalan 3 th 6 bl. Selisih dana tsb akan saya gunakan untuk membeli KPR ruko.
    Trimakasih

    • Take over ataupun refinance bergantung kebutuhan Ibu Enda, Takeover jika ibu mendapat tawaran yang lebih menguntungkan dari bank lain (bunga kecil, tambahan kredit hasil appraisal bangunan besar) namun takeover prosesnya akan seperti awal KPR akan ada biaya-biaya yang harus dibayar.
      Refinance jika Ibu masih ingin menggunakan bank yang sama karena mungkin bunganya memang kecil dan ibu bisa mengajukan appraisal ulang ke bank yang sama untuk menambah limit (top-up), biasanya biaya-biaya awal KPR tidak akan dikenakan lagi, kemungkinan hanya asuransinya.

      Silahkan ibu cari tahu berapa kira-kira nilai rumah ibu sekarang, apakah sudah naik atau belum. Biasanya setelah 3 tahun nilai rumah/properti sudah naik, namun semua itu bergantung lokasi, semakin strategis lokasi semakin cepat naik nilai properti tersebut. Silahkan ibu menghubungi bank ibu dan minta untuk appraisal kembali dan lihat nilainya, jika mencukupi untuk membangun ruko silahkan diadakan top-up. Jangan lupa tanyakan biaya-biaya apa saja yang harus dibayarkan untuk proses tersebut. Semoga sukses

  9. bus dewanto said:

    Salam kenal dan salam sejahtera pak Enos,terus terang saya sangat tertarik dengan ide generating income dg property yg masih di KPR-kan. Saat ini cicilan KPR sy berada di th ke-3 (cicilan ke-27) untuk jangka waktu 10 th dg besar KPR Rp 170 juta. Walau bunga dan besaran cicilan di th ini sudah turun (Rp 2,845 juta menjadi 2,603 juta /bulan), sy merasa masih terlalu besar utk seorang guru berpenghasilan spt saya. Singkatnya, bgaimana sy bisa memperoleh modal usaha dg memanfaatkan ide Take over/refinance tsb. Tentunya dg disertai sedikit ilustrasi krn saya sgt awam di bidang ini. Mohon share advisnya. Terima kasih dan semoga sukses selalu.

    • Pak Bus, silahkan menghubungi bank anda atau bank lainnya mengenai proses takeover/refinance ini karena tiap bank memiliki persyaratan yang sedikit berbeda. Pada dasarnya katakan kepada bank tersebut niat anda untuk mendapat dana tambahan. Seperti halnya KPR awal, maka nilai dana tambahan akan disesuaikan juga dengan pendapatan bapak biasaya cicilan yang diperbolehkan adalah 30%-40% pendapatan. Setelah 3 tahun pasti nilai properti bapak sudah naik, sudah bisa mendapatkan dana tambahan, silahkan kontak bank untuk proses appraise ulang. Semoga membantu.

  10. pak, sy sangat tertarik dengan take over dan refinance , hanya saja sy belum mengerti teknis nya seperti apa, misal harga jual rumah sy dulu 3 tahun lalu 120 juta dengan mengambil 15 tahun cicilan 1.3 juta.. dan sisa pokok saya 90 juta.. nah rumah sy sekarang sudah 230 juta , bagaimana teknis sy bisa mendapatkan uang tambahan dan berapa kira2 perhitungan jumlahnya.. lumayan uangnya sy buat usaha dsb.. misal sy pakai refinancing..? tolong berikan ilustrasi contoh kasus yang saya berikan pak., tolong kirim lewat email saya.. thanks ya pak

    • Pak enos, sy tertarik dengan top up di bank tmpt sy mengajukan kpr kebetulan kpr sy di bank BTN. Saat ini kpr sy sudah berjalan 27 bln. Dgn cicilan selama 8 thn perbulannya 2 jt 80rb.gaji suami sy 8jt/bln sedangkan sy 6jt/bln. Kpr yg sy ambil 120 jt sisanya 96jt. Harga rumah sy skrg 240jt. Saat ini sy sedang membutuhkan uang utk keperluan usaha. Apakah sy bisa melakukan top up? Kira2 dana tambahan yg sy bisa dpt brp? Tolong dikirim email sy. Terima kasih

      • Ibu Juita, menurut saya bisa. Dari kombinasi pendapatan Ibu dan suami 14jt, Ibu bisa mencicil sampai 4jt/bln jadi bisa mendapatkan sampai 240jt. Nanti saya email perhitungan KPR yang saya download dari internet juga, yang dapat Ibu gunakan sebagai referensi. Semoga sukses topup-nya.

  11. Pak Enos yg baik,
    Saya mengajukan kpr top up di salah satu bank tapi ditolak pak. Selama ini saya tidak pernah menunggak apapun. Kira2 kalo saya mengajukan take over and sekalian top up ke bank lainnya, ada kemungkinan di approve nggak pak?

    Thanks

    • Rekan Nurul, saya juga pernah ditolak oleh beberapa bank dan alasannya pun beragam. Kalau ditolak oleh bank coba tanyakan alasannya, nah… dari situ kita bisa belajar mengapa ditolak dan bagaimana bank tersebut bekerja (ini menjadi pengalaman berharga). Ditolak oleh suatu bank bukan berarti akhir dari usaha kita, masih banyak bank lain yang mungkin mau menerima. Untuk itu saya sarankan untuk memasukkan aplikasi takeover ke banyak bank, paling kurang 5 bank berbeda, semakin banyak semakin baik. Jangan takut!

      Sebelum memasukkan aplikasi, anda harus meyakinkan diri anda dulu bahwa anda layak untuk mendapatkan dana dari bank. Kalau anda sendiri tidak yakin, sudah pasti bank juga tidak yakin untuk memberi pinjaman. Satu yang harus diperhatikan anda tidak pernah bermasalah dengan tunggakan cicilan apapun (bank, asuransi, kartu kredit, dll) apalagi pernah di blacklist oleh BI.

      Yakinlah! jika niat anda baik dan terus berusaha pasti anda akan mendapatkan jalannya!

      Semoga sukses.

  12. Abdul Mukmin said:

    Yth Pak Enos,
    Saya ada pertanyaan mengenai “Take Over KPR” dan “Refinance”. Saat ini saya mempunyai KPR di Bank BTN, cicilan baru berjalan 2 tahun dan masih sisa 13 tahun lagi (masa KPR 15 tahun). Rumah saya di Bandung, sedangkan saya kerja di jakarta. Rencananya 3 tahun lagi (masuk tahun ke-6) saya mau mencari rumah lagi di Jakarta dengan fasilitas KPR dan sekarang sedang menabung untuk biaya DP-nya (tapi rumah di Bandung tidak saya jual). Saya mungkin punya masalah di rasio gaji 30% nantinya, menurut Bapak kira-kira mana yang terbaik dari pilihan berikut:
    1. Memasuki tahun ke-6, saya melakukan Take Over KPR dari BTN ke Bank Lain dengan masa cicilan diperpanjang menjadi 15 tahun atau 20 tahun sehingga cicilannya menjadi lebih murah dengan harapan rasio gaji saya menjadi cukup untuk mengambil KPR di Jakarta.
    2. Meminta Refinance di BTN dengan masa cicilan menjadi 15 tahun kembali dengan harapan rasio gaji saya menjadi cukup untuk mengambilKPR di Jakarta.
    3. Dari segi biaya-biaya yang mesti dikeluarkan, mana yang lebih murah? Karena menurut saya tingkat suku bunga di masing-masing Bank pasti tidak jauh berbeda.
    Demikian pertanyaan dari saya, semoga Pak Enos berkenan memberikan jawaban yang lengkap.
    Terima Kasih.
    Hormat saya,

    Abdul Mukmin

    • Pak Abdul,
      Menurut yang saya mengerti dari tulisan/pertanyaan bapak, untuk poin 1 & 2 sepertinya masalah kecukupan 30% rasio gaji untuk persyaratan KPR nantinya. Untuk itu seharusnya mulai dari sekarang bapak sudah memikirkan bagaimana caranya untuk menambah income diluar kerjaan jika bapak tidak bisa memastikan bahwa dalam 3 tahun kedepan kecukupan rasio 30% dapat terpenuhi melalui pekerjaan bapak yang sekarang. Cacatan: harga rumah/properti 3 tahun kedepan bisa meningkat sangat tinggi loh!

      Saran saya: Bagaimana kalo rumah bapak di Bandung di refinance (topup) atau takeover sekarang karena setelah 2 tahun, kemungkinan property bapak nilainya sudah naik banyak (ini bergantung lokasi juga sih), kemudian dana tambahan yang didapatkan digunakan untuk memulai usaha agar dapat menambah income bapak. Mulai sekarang bapak harus sudah mencaritahu bisnis apa yang akan digeluti, bisa disesuaikan dengan dana yang tersedia dan yang akan tersedia, kemampuan (keahlian) bapak, ataupun hobi. Atau jika susah mencari ide bisa mengambil franchise yang telah memiliki sistem dan pasar. Jika sudah memiliki usaha, dana tambahan tersebut bisa digunakan untuk menambah modal memperluas usaha…

      Untuk no 3, saya tidak bisa menentukan mana yang lebih murah karena semua itu bergantung kepada keadaan dan situasi bapak. Jika tujuannya hanya untuk mendapatkan kecukupan ratio gaji 30% nantinya mungkin refinance lebih baik karena biaya-biaya pengurusan akan lebih murah. Jika ingin memperoleh tambahan dana untuk memulai/memperluas usaha harus dilihat dari banyak faktor (bunga bank, hasil appraisal bank thd property bapak, perkiraan dana yang bapak butuhkan, jenis usaha, biaya-biaya yang timbul dari proses takeover/topup). Dalam memilih bank-pun tiap orang berbeda, ada yang suka karena layanan mudah dan cepat, atau karena bunga kecil, atau karena faktor kedekatan dengan lokasi bank tersebut dengan tempat tinggal, dll. Sebaiknya bapak memasukkan aplikasi ke banyak bank secara bersamaan, sehingga bapak memiliki pilihan yang dapat disesuaikan dengan kebutuhan bapak dan kalo ditolak oleh satu bank bapak tidak langsung putus asa :-)… karena tiap bank memiliki kebijakan sendiri dalam memutuskan pemberian pinjaman.

      Semoga berguna…

  13. Mohon maaf..tapi kelihatannya istilah yang tepat adalah bukan “dana tambahan” tetapi ” hutang tambahan”. Kalau memang hutang tambahan itu digunakan utk bisnis yang returnnya lebih besar dari bunga bank its OK. Tetapi sekarang ini apakah ada yg bisa menjamin bisnis tidak akan merugi ?? Jadi mohon dipertimbangkan sekali lagi “hutang tambahan” tersebut. Tapi kalau kebutuhan sangat mendesak mungkin bisa dikecualikan. Namun tetap saja namanya hutang bukan cash back atau dana tambahan.

    Nuwun

    • Benar Pak Wawan, hutang bukan cash back namun jika dipandang dari sudut lain bisa jadi itu menjadi tambahan dana.
      Menurut saya kata “dana” lebih berkonotasi positif dibanding menggunakan kata “hutang”, sehingga orang berani untuk melakukan penambahan “dana” tersebut. Asalkan “dana” yang didapat dipergunakan dengan perencanaan yang baik untuk menambah income (multiple income), bukan dipakai untuk keperluan konsumtif. Tidak ada yang bisa menjamin suatu bisnis tidak merugi, Lehman Brothers yang sudah puluhan tahun berdiri bisa bangkrut. Namun kalau kita terus berpikiran seperti itu, kapan kita berani untuk memulai suatu usaha. Itu pikiran sederhana saya dan tulisan tersebut berdasar pada pengalaman sendiri, penambahan hutang/dana tersebut saya lakukan saat akan melanjutkan pembangunan kos-kosan dan ternyata hasilnya sudah saya nikmati saat ini dan berharap semoga terus berlanjut.

      Keuntungan saat saya take over adalah saya mendapatkan uang cash untuk melanjutkan pembangunan, cicilan ke bank baru lebih kecil dikarenakan bunga yang lebih kecil dari bank terdahulu walaupun dengan jangka waktu cicilan lebih pendek…

  14. Selamat pagi,

    Salam kenal Pak Enos,

    Ide Bapak sejalan dengan ide saya, saat ini saya sedang mengajukan proses top up atas KPR saya pada salah satu bank swasta nasional. Semua persyaratan yang diminta telah saya penuhi dan menurut mereka saya & suami tidak termasuk dalam daftar blacklist BI. Saya mengajukan proses sudah hampir 2 bulan sampai dengah Juli 2010 ini dan sampai saat ini tidak ada kabar berita apapun. Selama ini selalu saya yang berusaha menghubungi pihak marketingnya sampai dengan proses appraisal ulang pun saya yang mengajukannya, bukan dari pihak bank. Yang ingin saya tanyakan, berapa lama waktu yang diperlukan oleh bank dalam melakukan proses top up ? dan Apakah harus selalu kita sebagai si pemohon yang kesannya mengejar-ngejar pihak Bank untuk mengetahui kelanjutan permohonan kita .Dan menurut Bapak sekarang apa yang harus saya lakukan, tetap menunggu atau mengajukan lagi ke beberapa bank ?

    Sebelumnya terima kasih atas sharing informasinya.

    Nana

    • Selamat kenal juga Ibu Nana, pengalaman Ibu sama dengan saya. Saya proses top-up 5 bulanan (hampir 6 bulan)… waktu itu saya yang kejar-kejar… setiap saya tanyakan selalu dikatakan oleh marketingnya akan dihubungi namun tidak pernah dihubungi, malah sampai sekarang gak ada kelanjutannya. Akhirnya saya saat itu memasukkan aplikasi takeover ke bank lain, langsung kalau tidak salah 6-7 bank. Proses takeover juga lumayan lama (sekitar 2-3 bulan). Ketika proses takeover saya terlaksana di salah satu bank swasta, bank awal saya KPR mengatakan “kenapa pindah, apakah ada yang salah dengan pelayanan kami?”… ya biasalah lip service para marketing… yang penting kita tetap menjalin hubungan baik dengan semua bank, dan niat kita baik walaupun rada-rada kesal :-).

      Jadi saran saya sebaiknya masukkan juga ke bank lain (ini jadinya takeover). Agar Ibu Nana memiliki data pembanding nantinya. Dan kelihatan keseriusan Ibu dalam mendapatkan dana tersebut. Dan jika ditolak oleh satu bank Ibu tidak langsung berkecil hati karena bisa jadi oleh bank lain diterima permohonan top-up/takeover tersebut. Itulah pengalaman saya, semoga berguna…

      • Terima kasih atas supportnya.. Semoga permohonan saya bisa diterima dan saya juga akan mulai mengajukan permohonan ke bank lain ( xiixix.. ceritanya mau satu-satu supaya bisa ngirit biaya bank )

        Mohon bantuan doanya juga yah..Thx.

  15. Pak Enos…

    saya sangat tertarik dengan artikel bapak…bisa kasi contoh penjelasan detailnya pak.. terus terang saya juga bingung dengan KPR saya apakah ditake over ke bank lain atau di refinance.. karena terlampau berat dengan bunga akhir2 ini KPR 13% sedangkan bank lain ada yang berani menawarkan 11%.. Mana yang harus saya lakukan pak….Mohon pencerahannya pak… Terimakasih atas perhatiannya Pak… Salam Kenal…

    • Salam kenal juga Pak Barnas.
      Saya hanya bercerita mengenai pengalaman saya. Mengenai KPR yang berat, sebaiknya bapak refinance. Coba nego dengan bank dengan bukti-bukti yang bapak miliki bahwa saat ini anda berat untuk pembayaran cicilan, mungkin bisa diberikan bunga yang lebih kecil. Sebaiknya permohonan ini dibuat tertulis…

      Kalau ada bank yang mau memberikan bunga yang lebih kecil sebaiknya dipertimbangkan, namun harus dihitung juga biaya-biaya yang timbul karena proses takeover tersebut. Jangan-jangan jatuhnya juga sama.

      Coba tanyakan ke bank-bank lainnya, mudah-mudahan dapat bank yang mau memberikan bunga kecil dengan biaya-biaya yang juga kecil. Silahkan hunting ke bank-bank lainnya. Memang menguras tenaga, waktu dan pikiran namun pengalaman yang diperoleh akan menambah pengetahuan dan rasa percaya diri. Semoga sukses!

  16. salam kenal pak, sy punya KPR BTN dengan rate 13.5 % sdh jalan 1 tahun, sy tertarik take over ke bank lain/mdr, krna ratenya lebih rendah tapai dengan bunga float, rate a tahun pertama 9.9 persen, mana yg harsu say pilih, mengajukan permohonan penyesuaian rate ke BTn atau take over?
    terima kasih.

    • Pak Eko, kebanyakan orang ingin mendapatkan bunga yang lebih rendah, namun proses takeover akan membebani nasabah dengan biaya-biaya yang dihitung sama saat kita pertama kali mengambil KPR. Saran saya coba tanyakan ke BTN untuk penyesuaian, kalau memang tidak bisa silahkan jalani proses takeover. Sebaiknya dihitung dulu biaya-biaya yang timbul akibat kedua proses ini. Biasanya bank BTN memiliki bunga yang stabil, saat bunga bank untuk KPR 16-17% BTN tetap di rata-rata 12.5 – 14%. Namun saat bank lain turun, biasanya BTN juga tetap di sekitaran 12.5-14%…. semua ada plus minusnya. Silahkan bapak menyesuaikan dengan kondisi keuangan dan kebutuhan bapak. Semoga jawaban saya berkenan.

  17. salam kenal pak enos…

    saya tertarik dengan artikel take over atau refinance KPR yang bapak jelaskan. saya berencana untuk merenovasi rumah saya karena masih ada lahan yang tersisa. mungkin perkiraan dana yang saya butuhkan sekitar 30-40 juta. saat ini KPR saya di bank BTN baru berjalan 1 tahun dengan bunga 12.5% fix dengan nilai kredit 206 juta dan angsuran sekitar 2.6 juta per bulan selama 15 tahun. yang saya ingin tanyakan adalah menurut pak enos, dari alternatif pilihan saya ini mana yang terbaik untuk memperoleh dana renovasi rumah saya?
    1. saya berencana mengambil KTA di bank mandiri dengan bunga sekitar 1,5% per bulan
    2. take over KPR dari BTN ke mandiri atau bank lain dengan harapan ada dana lebih sebesar yg saya sebutkan diatas.
    3. top up atau refinance kembali di BTN

    sekedar info, harga rumah yang saya beli dari developer tahun lalu sekitar 240 jt. apakah nilai rumah saya dalam setahun akan bertambah sekitar 30-40 jt?
    saat ini saya sudah melunasi semua kewajiban saya sebelumnya seperti KTA & kartu kredit dari bank lain dan saya yakin nama saya tidak termasuk blacklist BI karena saya tidak pernah menunggak tiap bulannya, dengan tujuan agar pengajuan kredit saya nantinya ke bank dapat diterima.

    terima kasih

    • Salam kenal juga Pak Setyo,
      Menurut saya:
      1. Jangan menggunakan KTA untuk merenovasi rumah, karena sudah tersedia KPR untuk itu. Bisa menggunakan KPR konstruksi. KTA biasanya bunganya sangat besar karena resiko yang diambil bank sangat besar (tanpa agunan)! Kalau KTA digunakan untuk menghasilkan uang (pasif income) menambah modal bisnis dll tidak masalah.
      2. Refinance lebih baik dari takeover, karena biasanya takeover biaya yang dikeluarkan untuk proses ini lebih besar. Kecuali ada keuntungan yang lebih besar yang didapatkan dalam proses takeover tersebut. Saya melakukan takeover karena saat itu, saya gagal dalam usaha me-refinace utang saya. Kemudian saya mencari bank lain untuk takeover, saya mendapatkan “dana” yang lumayan besar dan bunga yang lebih kecil sehingga cicilan saya lebih kecil walaupun dengan tenor cicilan yang lebih pendek (saat itu permohonan takeover, saya dan istri kirimkan ke sekitar 7 bank dalam waktu yang singkat) . (Silahkan dihitung-hitung keuntungan-kerugiannya)
      3. Coba refinance terlebih duhulu ke BTN kemudian lihat hasilnya, jika hasilnya memenuhi kebutuhan/harapan bapak silahkan diambil. Jika kurang coba, cari bank lain untuk takeover. Sebelum bapak menandatangani surat apapun juga maka proses refinance/takeover tidak akan berjalan. Jadi diajukan saja dulu permohonan refinance/takeover dan lihat hasilnya, kalau setuju baru tanda tangani perjanjiannya.

      BTN biasanya memiliki bunga yang stabil, sekitar 12.5 – 14% walaupun bank lain sampai 16-17% jika bunga sedang tinggi. Kebalikan dari itu, saat bank lain sudah dibawah 12%, BTN masih tetap dikisaran 12.5-14% :-)
      Mengenai harga rumah tergantung lokasi dan sarana pendukung, biasanya harga developer sudah melebihi harga pasar sekitar jadi sangat sulit untuk menilai properti dari developer. Karena harga dari developer biasanya dihitung berdasarkan biaya-biaya yang telah mereka keluarkan saat membangun rumah/perumahan ditambah keuntungan yang mereka peroleh dari hasil penjualan rumah/perumahan tersebut.

      Hasil appraisal bank terkadang jauh dibawah harga developer, namun semua itu kembali ke lokasi dan sarana. Coba bapak survey daerah sekitar rumah bapak kira-kira berapa harga pasar properti disekitar situ. Memiliki track record yang baik mengenai hutang akan menambah nilai plus kita dimata bank.

      Semoga berguna…

      • terima kasih pak, atas masukannya. sekedar info, tadi saya sudah menanyakan langsung ke BTN tentang proses top up/refinance. mereka bilang kalau masih 1 tahun, nilai rumahnya tidak terlalu berubah jauh dibandingkan pada saat awal. lagipula, proses top up terkena biaya2 awal lagi seperti biaya2 akad kredit(menurut pak enos biaya top up lebih sedikit daripada takeover). dan yang saya herannya, pengajuan top up itu nantinya bukan berupa KPR (dalam hal ini di BTN di sebut Kredit Griya Utama) melainkan berupa KGM(Kredit Griya Multi) yang bunganya diatas bunga KGU. bunga KGM sekitar 13% sedangkan bunga KGU sekitar 11,75%.

        namun demikian, terima kasih atas semua pencerahan dari bapak…:)

      • Pak Setyo, kemungkinannya memang 1 tahun nilai rumah tidak berubah jauh, kalaupun ada kenaikan rata-rata bisa sampai 10% kecuali lokasinya strategis ataupun sangat strategis. Pak Setyo coba tanyakan ke bank lain untuk proses takeover karena di BTN proses refinance kena biaya yang sama dengan awal akad KPR. Untuk saat ini 13% sudah lumayan tinggi karena bunga bank kemungkinan berkisar sekitar 8.5 – 11%… semoga bapak mendapatkan bank yang cocok… jangan menyerah terus berusahan dan berdoa… semoga sukses!

  18. Pak enos, mau tanya, kami sudah melunasi sebagian kpr, sayangnya krn kebijakan baru, cicilan mjd berkurang, jangka waktu mjd tetap, sy sngt dirugikan krnnya,,,sy sih tdk mengharap dana lebih, hny ingin cicilan tetap shg lbh cepat lunasnya,,,itu bs sy ajukan refinance ya?

    • Ibu Julia, saya masih agak bingung dengan tulisan Ibu. Kenapa Ibu merasa dirugikan dengan cicilan berkurang dan waktu tetap? Berarti tidak ada perubahan dengan jangka waktu dan cicilan berkurang, apakah itu bukannya menguntungkan karena kemungkinan adanya penurunan bunga pinjaman sehingga cicilan berkurang. Mohon penjelasannya, mungkin saya salah mengerti dengan tulisan tsb. Salam hormat.

  19. Pak Enos,

    Saya punya KPR yang telah berjalan hampir 3thn (bunga fixed 3thn 9.9%). Dan menurut pihak bank, setelah masa fixednya berakhir maka bunganya akan melonjak ke 13.5%.

    1. Kalau saya refinance, apakah mungkin saya bisa ambil KPR yg baru dari bank yang sama (bunga fixed 9% 2thn) lagi? atau bunganya masih tetap di 13.5% dan tidak boleh fixed lagi?

    2. Kalau takeover oleh bank laen, berarti saya kan dianggap ambil KPR baru, berarti saya boleh donk ambil jenis KPR yang bunga fixed 9% dari bank tsb?

    3. Menurut pengalaman pak Enos, kira2 bank apa yang punya KPR bunga rendah dan stabil?

    Terima Kasih!

    • Terima kasih Pak John atas kunjungannya.
      1. Setahu saya kalau bapak refinance bapak akan tetap di bunga floating karena masa fix sudah berakhir.
      2. Benar Pak John jika takeover bapak bisa mendapatkan penawaran bunga fix untuk beberapa tahun bergantung program bank tersebut, namun biasanya program takeover memiliki bunga yang berbeda dengan KPR. Seperti saya saat pindah bank (takeover) jangka waktu pinjaman hanya maximum 10 thn sementar KPR biasa bisa sampai 15 tahun. Kemudian bunganya sedikit lebih tinggi dari bunga KPR… Bisa dinego mengenai bunga, bergantung program bank tersebut.
      3. Mohon maaf untuk masalah ini agak susah saya menjawab karena program tiap bank berbeda-beda dari waktu ke waktu karena bank juga menyesuaikan bunga KPR (pinjaman) dengan banyak faktor baik dari internal maupun external bank. Bapak bisa menanyakan langsung ke tiap bank program-program mereka, bisa dimulai dengan menghubungi bank terdekat dengan tempat tinggal bapak… ya hitung-hitung tambah pengalaman dalam berhubungan dengan bank…

      Semoga berkenan…

  20. Salam kenal P Enos,
    Sangat inspiratif sekali, Refinance/Top UP, atau di take over sekalian.
    sekedar sharing aja, dari 4 property yg sy punya (semuanya kredit jangka panjang 15 thn) rata rata kenaikan pertahun 26% dan juga beberapa sampling property di beberapa tempat di jawa dan sumatra hampir rata rata 26% pertahun, bahkan kalo mujur bisa 30% pertahun tergantung lokasi. rencana sy mau menjual 1 property yg berusia 2,5 tahun untuk ambil capital gain nya. tapi setelah membaca tulisan ttg refinance/topup kelihatannya lebih profit juga, selain aset masih milik kita, ttp kita bisa mengembangkan usaha yg lain dari selisih harga dan hutang kita di bank, thks atas infonya.. salam sukses.

    • Mantap nih Pak Akmal, sudah punya 4 properti dengan kenaikan yang sangat cepat rata-rata 26%. Kalo bapak tidak benar-benar butuh uang, saran saya sebaiknya jangan dijual properti tersebut. Untuk mendapatkan “dana” sebaiknya di topup saja properti-properti tersebut, yang penting dana yang didapat dari hasil topup/refinance bahkan takeover dipergunakan untuk bisnis yang menghasilkan pemasukan (kalo bisa passive income)… kalau boleh tahu bagaimana caranya bapak bisa memiliki 4 properti tersebut, saya juga pengen belajar untuk itu (saling sharing ilmu nih) :-)
      Salam sukses juga Pak Akmal!

  21. pak,saya sudah masuk tahun ke 5 kpr dengan cicilan 2.4 jt/bulan,dulu beli rumah senilai 230 jt sekarang nilainya 380 jt an,apakah menguntungkan apabila saya take over ke bank lain?terima kasih

    • Pak Tommy, terima kasih atas kunjungannya. Saran saya coba di refinance dulu ke bank bapak yang sekarang. Selama proses refinance silahkan cari info mengenai takeover ke bank-bank lain dan silahkan dibandingkan bunga, dan biaya-biaya yang akan timbul atas biaya refinance atau takeover. Dan lihat mana yang cocok (memberikan keuntungan) dan maksimal buat bapak. Semoga bermanfaat…

  22. salam kenal pak enos…maaf mengganggu anda saya ada sedikit pertanyaan pak, begini pak saudara saya punya credit di salah satu bank swasta baru berjalan sekitar 6 bulanan tapi karena karakter baik, dia di tawari top-up dari bank tsb.
    yang saya tanyakan adalah sbb berikut:
    1.credit saudara saya sebesar 80 juta, apakah jika di top-up 150 jut,a maka dana yang di berikan dari pihak bank yang menawarkan top-up mutlak 150 juta atau kah hanya tambahan dana 70 juta? mengingat saudara saya tidak menggunakan agunan tambahan?

    terima kasih untuk informasinya, dan maaf sebesar-besar nya apabila ada kata-kata yang kurang berkenan di hati.

    terima kasih.

    jhoni.

    • Salam kenal juga Pak Jhoni, terima kasih sudah mau berkunjung ke website saya dan menulis komentar.
      Jawaban saya (semoga berkenan)
      1. Jika bank sampai memberikan kesimpulan bahwa saudara bapak ini berkarakter baik, ini adalah suatu nilai plus yang sangat jarang didapatkan, manfaatkan penilaian tersebut, apalagi sampai ditawari top-up. Karena karakter adalah salah satu penilaian bank yang paling berpengaruh di dalam pemberian kredit, jika bapak dianggap mampu melunasi pinjaman namun berkarakter jelek, ke bank manapun bapak memohon pinjaman hampir sudah pasti tidak akan diberikan pinjaman. Jika berkarakter baik walaupun kurang mampu, bank pasti akan berusaha membantu mencarikan jalan keluar atau solusi terbaik buat kita. Jadi yang utama adalah menjaga karakter kita tetap baik dimata bank.

      Mengenai pinjaman 150jt, menuru hemat saya itu adalah total pinjaman. Jadi yang akan bapak dapatkan adalah 150jt dikurangi sisa pinjaman terdahulu. Anggaplah 80jt tersebut belum berkurang, maka uang yang akan didapatkan adalah:
      150jt – 80jt = 70jt (anggap biaya-biaya tidak kita perhitung).

      Namun untuk lebih jelasnya, minta saudara bapak menanyakan lagi ke bank swasta tersebut. Apakah 150jt itu adalah total dana bersih yang didapatkan setelah dikurangi sisa pinjaman ataukah total semua kredit top-up.

      Salam,
      Enos

  23. Salam kenal Pak Enos,

    Saya sangat tertarik dengan artiket ini. Kira boleh di share ke email pak mengenai file excel yang bapak share ke Ibu Tari, mungkin bisa jadi bahan pembelajaran buat saya. Terus terang saya juga berniat untuk melakukan refinace atau jika mungkin take over karena bunga KPR saya di tahun ke tiga sudah mengikuti KPR floating sekitar 13.75% di Mandiri.
    Tambahan, mengenai pengajuan surat permohonan penurunan suku bunga apakah Pak Enos mempunya contoh formatnya?Mohon bisa dishare juga pak kalau ada. Kemudian bagaimana prosedur pengajuannya, kemana kita harus mengajukannya, apakah bisa langsung kita serahkan ke CS bank yang bersangkutan.

    Terimakasih
    Yudisthira

    • Sudah saya kirimkan lewat email anda Pak Yudisthira.

    • J. Erlan.W said:

      Salam kenal Pak Enos, saya suka dengan ulasan/jawaban yg tuntas/jelas atas pertanyaan dari pembaca, termasuk sharing file excel yg diberikan gratis oleh Anda. Saya berharap juga mendapat sharing fiel excel simulasi KPR tsb yg diberikan pada penanya sebelumnya, dengan ilustrasi KPR saya sbb: KPR 108 jt, tenor 15 thn, bunga 12% p.a, cicilan pertama 1.321.500/bln mulai April 2010, pada Juli 2010 ternyata bunganya naik sehingga cicilan sy menjadi 1.354.700/bln (kata bank naik 12.5%, padahal sy hitung 12.834%), sy td sempat tlp BTN katanya sisa hutang KPR saya per hari ini (23 Mei 2013) 98.533.580,-, jika saya hendak melunasi sebagian, take over, re finance , langkah apa yg sebaiknya saya lakukan dg tujuan saya ingin mengurangi sisa waktu KPR dengan angsuran max. tidak lebih dari angsuran yg sekarang (1.354.700), trus apakah take over ke bank lain atau di BTN sendiri dengan ambil kredit pinjaman bersuku bunga fixed (kretap) lebih meringankan dalam hal pengurangan sisa waktu hutang & besaran angsuran per bln nya nanti ? Oya mohon dapat diberikan file excel nya.. Terim kasih banyak sudah memberi jawaban ..Wassalam…

      • Pak Eerlan.. Semakin pendek waktu/tenor KPR semakin besar nilai cicilan perbulan… jadi jika ingin cicilan tetap sama dengan tenor pembayaran yang lebih pendek silahkan cari bank yang bunganya kecil… untuk itu salah satu jalan adalah takeover atau bisa nego ke bank sekarang untuk menurunkan bungan dengan alasan yang dapat diterima oleh bank. Semoga berkenan dan sukses selalu!

  24. Syallom Pak Enos,

    Kalau format excelnya itu yang menggunakan formula IPMT dan PPMT ya, kalau bukan boleh dunk dishare/japri ke email saya. Sekalian kalau mau take over, biaya-biaya yang mungkin timbul apa saja ya? Terimakasih sebelumnya

    Salam sejahtera

    Ipunk

  25. Dear Pak Enos,

    saya berencana menggunakan KPR untuk kepemilikan rumah, lokasi dan harga sudah cocok. saya dapat Harga dari si pemilik rumah sebesar Rp. 125 jt. yang mau saya tanyakan adalah :
    1. syarat2 / proses untuk pengajuan kredit
    2. berapakah biaya2 yang harus saya keluarkan selain DP
    3. adakah tips dan trik jitu dari bapak agar saya bisa memperoleh harga cicilan yang lebih ringan dari yang seharusnya
    4. mohon kiranya bapak dapat menyertakan ilutrassi hitungan biaya dan jumlah cicilan yang harus saya bayarkan setiap bulannya.

    mohon kiranya dapat mengirimkan pendapat bapak melalui email pribadi saya

    ata jawabannya saya ucapkan terimakasih

  26. Bs minta tolong diinformasikan bank mana aja yg mau take over n cpt prosesnya, soalnya kpr saya di btn syariah tidak melayani refinance katanya, harus dilunasi dahulu baru pengajuan kembali, orang kan butuh dana tambahan malah disuruh lunasin dahulu…

    • Rekan Mahli,
      Setiap bank memang memiliki peraturan dan kebijakan berbeda-beda. Saya baru saja mengalaminya, saya hendak topup namun 2-3 hari sebelum rencaca tanggal penandatanganan ternyata ada kebijakan baru bahwa bank tersebut untuk sementara meniadakan program topup… yah lumayan kecewa, namun tetap positif thinking, pasti ada yang lebih baik buat saya :-)

      Mengenai bank, banyak bank yang melayani takeover dengan cepat seperti: NISP, CIMB-Niaga, Permata, BII, Danamon, Mandiri, BNI, BRI… coba saja menghubungi para marketingnya dicabang bank tersebut yang dekat dengan tempat tinggal Anda. Jika Anda berdomisili di Surabaya dapat saya kenalkan dengan marketing NISP yang akan membantu Anda. Semoga berkenan.

      • thanks atas jawabannya, sy udah tanya mandiri, kebetulan mereka mau take over kpr. btw, biaya apa aja yang dikeluarkan? apakah kena pph & bphtb lg? kt marketingnya masih kena, rasa gk percaya nih..

      • Takeover KPR menurut saya tidak ada hubungannya dengan pph & bphtb. Pph & Bphtb dibayarkan saat pembelian properti (rumah/tanah), kemungkinan yang dimaksud oleh marketing tersebut adalah IMB, RAB, gambar bangunan. Syarat-syarat proses takeover biasanya sama dengan saat akan KPR pertama kali, ada biaya apraisal, administrasi, provisi, asuransi, dll. Saran saya sebaiknya masukkan permohonan takeover ke 5-6 bank agar mendapatkan pembanding atau jika ditolak oleh satu bank tidak langsung kecewa..

      • halo pak enos, salam kenal…
        kebetulan posisi saya di surabaya dan sedang berencana untuk top-up atau take over. mungkin bapak punya kenalan marketing NISP tersebut dan mungkin juga bapak punya rekomendasi marketing dari mandiri juga yang bisa membantu saya……silahkan japri ke email saya pak .
        terimakasih.

      • Sudah saya balas di email Pak Anggoro. Silahkan dicek.

  27. Salam kenal Pak Enos,

    Mengenai take over & re-finance yang bapak jelaskan, benar2 jadi hal baru bagi saya.
    Karena cicilan/bln cukup besar, saya rencana akan coba menanyakan ke bank tentang ini.
    Tolong kirimkan excel file untuk perhitungan perbedaan bunga bank.

    Terima kasih

  28. sitti aisyah said:

    salam kenal pak enos, saya dan suami mau take over kpr dr nama suami jd nama istri dulu mengajukannya pakai double income cuma suami tdk bisa mengajukan take over krn kena bi checking sedangkan saya tdk jd apakah bisa saya yg mengajukan atau di take over mjd nama istri sdgkan saya tdk kena bi checking tolong jawbabya pa thax

    • Ibu Sitti, sepengetahuan saya untuk kredit biasanya bank melihat siapa yang memiliki income terbesar dan teraman. Maksud teraman disini adalah: bank masih memandang status pegawai masih lebih aman untuk diberikan kredit kpr dibandingkan pengusaha, kecuali pengusaha yang sudah besar (mudah-mudahan saya salah, tapi itu yang saya tangkap jika berkonsultasi dengan para marketing bank). Jadi jika income ibu besar namun ibu adalah seorang wirausaha, pihak bank lebih menyukai yang jadi krediturnya adalah yang pegawai (baik swasta maupun negri) apalagi jika gajinya besar, dan apalagi jika masa kerjanya sudah lama :-)

      Untuk masalah BI checking, ini yang paling berat karena semua bank di Indonesia bisa mengetahui masalah yang dihadapi (masalah suami ibu thd BI checking tidak ibu sebutkan, shg saya kurang memahami permasalahannya). Salah satu jaminan kita diberikan kredit adalah karakter kita sebagai calon nasabah, bank tidak mau bermasalah dengan nasabah yang akan menyulitkan mereka. Dengan bermasalah dengan BI checking, berarti karakter kita dimata bank ada minusnya (walaupun hanya salah satu, istri atau suami, yang bermasalah). Untuk itu sebaiknya ibu dan suami harus membereskan dulu masalah BI checking ini. Ibu dan suami harus bersabar dan bekerja keras lagi dari awal dengan terus membayar cicilan/tagihan apasaja (kk, mobil, rumah, dll) dengan tepat waktu, jangan berkecil hati semua ini pelajaran/pengalaman. Biasanya 2 tahun kedepan jika kita berusaha dengan baik, nama kita di BI sudah akan normal/baik kembali. Kalau bisa lebih cepat dari 2thn lebih baik. Atau silahkan hubungi pihak bank dan mengutarakan maksud ibu/suami, dan memberitahu alasan yang masuk akal kenapa suami bisa sampai bermasalah dgn BI checking. Semoga membantu..

      • sitti aisyah said:

        masalahnya waktu bln mei, juni, juli kita telat bayar kpr nyar jd sama bank kprnya ditulis 5 di bi check pdhl sudah kami bayar di bln berikutnya, kl masa kerja sama sdh diatas 5 th cuma suami lebih besar gajinya tp untuk bayar cicilan kpr bisalah pakai yg gaji saya cuma itu pas kita mau pinjaman kta ngak bisa pas dichek ternyata bank pemberi kprlah yg menulis saya tau dr sid bi gitu pak bisa ngak di take over ke nama istri? thax pa

      • Iya ibu, kalau sudah ditulis “5” biasanya susah… coba ibu tunggu sampai 6 bulan sejak bulan Juli (berarti awal Feb 2010) kemudian ibu ajukan takeover dan lihat apakah sudah bisa. Yang penting terus berusaha membayar cicilan sebelum jatuh tempo. Pengalaman saya bank akan memilih yang memiliki pendapatan terbesar yang menjadi krediturnya walaupun gaji ibu yang digunakan untuk membayar cicilan (kecuali gaji ibu direkayasa… tapi saya sarankan jangan, karena beresiko dikemudian hari). Terus dicoba, masukkan aplikasi takeover ke banyak bank siapa tahu ada yang bersedia… semoga sukses

  29. Kapan sebaiknya saya melakukan refinance?Mohon diketahui KPR saya 10 th, sdh berjalan br 7bln. dana tsb akan saya gunakan untuk membeli kendaran buat kelancaran usaha
    Trimakasih

    • Kapan sebaiknya saya melakukan refinance… mmhhh… pertanyaan yang sukar-sukar gampang karena semua bergantung kebutuhan masing-masing. Saya pernah membaca tulisan di internet “pinjamlah saat anda tidak membutuhkan” atau pada saat anda memiliki dana saat itulah waktu yang terbaik meminjam dari bank, menurut saya tulisan tersebut ada benarnya. Kalau bank masih mau memberikan pinjaman kenapa tidak dimanfaatkan, dan uang yang kita miliki dapat kita gunakan untuk hal yang berguna lainnya. Jadi menurut saya coba saja ajukan refinance, jika Ibu merasa nilai properti milik Ibu sudah bertambah nilainya pasti bank akan memberikan tambahan kredit… selama bank masih mau memberikan pinjaman kenapa tidak dimanfaatkan, yang penting dana tersebut digunakan bukan untuk barang/kegiatan yang konsumtif. Harus digunakan untuk menambah aset atau income Ibu…

      • Apakah cara pengajuan refinance sama seperti pengajuan pertama yg sayah lakukan atau berbeda..???

      • Refinance hanya melengkapi data-data terbaru, seperti slip gaji 3 bulan terbaru untuk karyawan, ktp terbaru dll… jika ada yang berubah. Yang pasti penambahan asuransi karena dana pinjaman bertambah dan bisa jadi umur peminjam juga bertambah, silahkan ditanyakan ke marketing bank ybs apa saja yang diperlukan…

  30. salam kenal p’ Enos,
    Infonya sangat bermanfa’at buat saya. Agak menyimpang sedikit, kalo kita mau terjun di bisnis property apa yg pertama kali harus di pelajari?
    Salam,

    • Menurut saya adalah perubahan mindset, contohnya; saya sebelumnya lumayan ngeri kalo dengar properti yang harganya sekitar 700jt karena tidak terbayangkan bagaimana bisa mendapatkan properti seharga itu. Namun dengan memikirkan bahwa pasti bisa maka sesuatu yang kita inginkan pasti bisa didapatkan, asal yakin dan berusaha… mungkin itu awalnya. Setelah itu baca-baca buku ttg properti, surfing di internet ttg properti, ikut milis. Yang belum saya lakukan adalah mengikuti seminar bagaimana mendapatkan properti tanpa uang yang sekarang lagi marak… semoga berguna.

  31. salam kenal pak enos, saya mau tanya bisa tidak kalo kita ingin membeli rumah secara kpr dengan rumah yg msh dikredit/kpr?? contoh : ada yg mau over kredit rumah, sdh berjalan 2th, sisa utang sekitar 145jt dan dia jg sdh merenovasi dan menambah bangunannya. dia minta 75jt tp saya tdk punya dana sampai segitu,, yg saya ty :
    1. bgmn cara mndptkn rmh tsb,, bisakah dng take over
    2. brp penawaran utk ke bank nya spy kena dp kecil atau tanpa dp
    3. klo joint income utk nama yg dipakai suami atau istri utk sekedar info suami saya peg.swasta sedangkan saya pns
    4. klo saya dan suami masing2 punya hutang bisakah saya tetap mengajukan kpr
    5. suami saya pernah menunggak cicilan tp skrg sudah lunas apakah msk ke dlm blacklist bi dan brp thn utk merecovery nama kita klo diblack list bi.

    mohon info nya tlg di krm ke alamat email saya.
    thx b4 atas kebaikan bpk udh mau sharing ke saya..

  32. Dear Pak Enos,

    Mohon penjelasannya mengenai

    1. perbedaan bunga flat, floating, dan effective.
    yang manakah yg paling baik :
    a. mengambil KPR dgn fix rate 2-3tahun, selanjutnya flat/floating
    b. mengambil KPR dgn fix rate walaupun lbh mahal

    2. saya ada modal 1.6 M,
    rencana mengajukan kredit KPR nominal 4.8 M (Total kebutuhan pembangunan 6M)_, untuk jangka waktu 15 tahun,asumsi bunga rata2 : 15%
    dimana dengan perhitungan, pendapatan bersih yg saya dapat, akan mendapatkan Modal saya kembali dalam 4 tahun.

    jika setelah 4 tahun tersebut modal yang kembali saya gunakan untuk membayar KPR, mohon advisenya bagaimana perhitungannya ?

    Apakah dengan pelunasan tersebut, cicilan akan lebih ringan / hanya pokoknya saja yg dikurangkan ?

    mohon jika ada perhitungan aktual dlm bentuk file exel dikirimkan ke email saya.

    Hatur nuhun atas bantuannya, semoga amal baik anda diberikan karunia berlipat oleh Tuhan YME

    • Pak Henry,
      Flat= bunga dihitung berpatokan pada jumlah total pinjaman awal, porsi bunga dan pokok yang dibayarkan tetap sama hingga akhir cicilan (biasanya untuk bunga pinjaman jangka pendek, seperti cicilan mobil/motor).
      Effective = Besarnya bunga yang dibayarkan berdasarkan sisa pokok, tiap bulan berubah karena jumlah pokok pinjaman akan berubah walaupun jumlah cicilan yang dibayarkan tiap bulan sama. Porsi bunga dalam sistem Bunga Effective pada tahun-tahun awal cicilan, sangatlah besar. Dengan seiring waktu dan semakin berkurangnya pokok maka cicilan porsi pokok akan semakin besar dan porsi bunga mengecil. Ini biasanya digunakan untuk cicilan jangka panjang spt KPR.

      Penjelasan ttg hal ini banyak terdapat di internet, salah satunya bisa melalui link ini (silahkan dicopy dan di paste di browser bapak):

      http://www.ubb.ac.id/menulengkap.php?judul=Bunga%20Bank,%20Bunga%20Flat,%20Bunga%20Efektif,%20Bunga%20Anuitas,%20Fixed%20&%20Floating,File-file%20Contoh%20Cara%20Penghitungan%20Bunga%20Bank%20dan%20Tips%20Meminjam%20Uang0%28Kredit%29%20di%20Bank&&nomorurut_artikel=320

      Di link tersebut juga terdapat link untuk hitung-hitungan bunga. Atau silahkan menggunakan mesin pencari google dan ketik “bunga bank”.

      Menurut saya:
      – Fix rate kemudian floating sangat baik diambil jika bapak yakin ekonomi kita akan terus baik atau semakin membaik dalam tahun-tahun kedepan. Namun siapa yang dapat memprediksi hal ini.
      – Fix terus sangat baik jika ekonomi naik turun, karena bunga akan tetap. Namun jika bunga bank sedang turun, kita tidak dapat menikmati hal ini.
      Jadi masing-masing memiliki kelebihan dan kekurangan :-)

      2. Menurut saya lagi, jika mau melunasi sebagian pokok pinjaman KPR dalam tahun-tahun awal dapat merugikan bapak karena saat itu tingkat porsi bunga dalam cicilan masih sangat besar. Memang jumlah total cicilan perbulan akan mengecil (karena pokok mengecil) namun pembayaran porsi cicilan bunga dibanding pokok masih tetap lebih besar porsi bunga. Sebaiknya uang yang 1,6M digunakan untuk membuat usaha lain lagi yang dapat memperbesar cashflow sehingga memperbesar kemampuan mencicil bapak.

      Mungkin setelah melewati 1/2 dari jangka waktu cicilan, saat porsi cicilan pokok mulai lebih besar dibanding porsi cicilan bunga, untuk jangka waktu 15thn sebaiknya setelah tahun ke-8 barulah bapak mengurangi pokok karena saat itu cicilan untuk porsi bunga sudah mulai mengecil. Saya akan kirimkan file excel yang saya miliki melalui email bapak.

      Semoga bermanfaat. Amin.

  33. Salam kenal pak..
    saya masih awam tentang KPR..
    saya baru mau brencana utk ambil KPR…kira2 bank mana yang paling bagus/mudah KPR nya…?
    antara bank syariah dan konvensional menurut bapak bgmna..?
    trimma kasih..

  34. Saya sangat tertarik sekali dengan rubrik ini,bisa bapak berikan contoh konkrit dari keduanya pak,disertai dg perhitungan-perhitungannya.trimakasih sebelumnya.

    • Pak Deddy,
      Yang saya tuliskan adalah apa yang saya alami. Ceritanya begini:
      Saat itu awal kami membangun rumah kost kami di Sidosermo kami membeli tanah dengan KPT tenor 5 thn dan pembangunan dengan KPR Konstruksi lama kredit 10 thn (namun nilai KPR yang diberikan hanya dapat digunakan untuk pembangunan 60% jadi, bangunan bertahap). Karena 2 kredit yang berbeda diatas jaminan properti sama dan bunga KPR/KPT saat itu lagi tinggi, otomatis cicilan/bln besar sekali. Awalnya oleh marketing kami diberitahu secara verbal bahwa nantinya bisa disatukan jadi satu kredit KPR (lain kali jika marketing berjanji sebaiknya ditulis dan ditandatangi), setelah kami mendapatkan semua kredit maka kami mengajukan refinance/topup untuk menyatukan kredit dan untuk mendapatkan dana lagi setelah 1 thn untuk menyelesaikan pembangunan jadi 100%. Ternyata kami ditolak, kemudian kami meng-takover kredit tersebut ke bank lain dan kami mendapatkannya dengan bunga yang lebih kecil dan jangka kredit yang lebih panjang, yang otomatis cicilan/bln lebih kecil juga dengan jumlah kredit yang lebih banyak, berarti kami mendapatkan “dana lebih”. Begitu ceritanya.

      Perhitungan (hanya umpama)
      Dibank awal
      KPT = 100jt
      KPR = 200jt
      Karena beda lama kredit dan jenisnya sehingga pembayaran = 4jt/bln (total keduanya).
      – Kami minta disatukan agar mendapatkan bunga yang lebih kecil sekaligus diappraise ulang karena nilainya sudah naik (refinance/topup), ditolak.
      – Kami takeover ke bank lain setelah hampir 2 thn, kami dapat dana dari bank baru 400jt dengan pembayaran cicilan hanya: 3.5jt/bln karena bunga yang lebih kecil dan masa pembayaran yang lebih lama.
      – Berarti kami mendapatkan dana lebih 400jt – (100jt + 200jt) = 100jt
      – Dana 100jt saat itu kami gunakan untuk menyelesaikan pembangunan rumah kost menjadi 100%.

      Silahkan lihat rumah kost kami tersebut melalui link ini

      Semoga bermanfaat.

  35. salam kenal buat bapak. saya ini orang yang awam tentang properti dan KPR, tapi saya sudah kepingin beli rumah kebutalan di dekat kontrakkan saya ada rumah yang mau dijual tapi harga rumah tersebut cukup mahal yaitu 150 juta sedangkan penghasilan saya hanya 1.5 juta / bulan pertanyaannya :
    1. Apakah bank mau memberikan pinjaman dengan penghasilan saya yang 1.5 jt dengan total pinjaman 150 jt
    2. bagaimana trik/cara untuk mendapatkan rumah tersebut.
    3. atas jawabannya saya ucapkan terimakasih

    • Pak Udin,
      1. Sepertinya memang sulit jika bank akan memberikan pinjaman. Karena limit kredit bapak (cicilan/bulan) adalah 30% x 1,5jt = 450rb atau kalo sampai 40% adalah 600rb. Jika diumpamakan bunga KPR saat ini 9.5%, maka limit kredit bapak sekitar 60jt dengan penghasilan 1.5jt/bln, cicilan perbulan = 600rb dengan jangka waktu pembayaran 15-20thn
      2. Triknya adalah perbesar uang muka jika bapak memiliki uang lebih sehingga KPR-nya kecil, perpanjang masa kredit (ambil jangka waktu terpanjang). Cari pinjaman untuk DP dari keluarga, karena keluarga biasanya tidak memberikan bunga. Coba yakinkan bank dengan mengatakan rumah tersebut akan saya kontrakkan, sehingga ada penghasilan yang dapat memperbesar kemampuan dalam membayar cicilan kredit. Sebaiknya rumah tersebut dikontrakkan perkamar (sesuai jumlah kamar), karena dengan mengontrakkan perkamar biasanya hasilnya lebih besar. Jangan mengontrakkan 1 rumah ke 1 pengontrak. Apalagi klo area tersebut adalah area dimana banyak orang mencari rumah kontrakkan. Terus berusaha/bermimpi serta berdoa, pasti ada jalan.

      Semoga berkenan, dan semoga sukses memiliki rumah tersebut.

  36. Salam kenal Pak Enost,

    Blog anda menarik sekali. Saya kebetulan juga mencari informasi tentang properti dan usaha kos.

    Saya berumur 24 tahun. Saya asli surabaya tapi sekarang bekerja di bali dan tinggal dengan keluarga kakak saya di denpasar.

    Kakak ipar saya mempunyai tanah jatah warisan seluas kurang lebih 3 are di salah satu pemukiman di daerah denpasar dan ketika saya bilang tentang prospek usaha kos, kakak saya tertarik namun tidak punya modal untuk membangun. Dia minta tolong saya untuk mencari dana.

    Hambatan kami adalah:
    1. Kalau pinjam bank, takut tidak bisa melunasi cicilan sehingga tanah hilang
    2. Tidak ada modal untuk membangun
    3. Tidak tahu mesti ngapain dulu untuk mewujudkan kost2an ini.

    Saya ingin minta saran Bapak:
    1. Sebaiknya apa yang saya harus lakukan dulu? Apa saja yang harus saya survey dan saya buat perencanaannya?
    2. Apakah harus mulai dengan membangun beberapa kamar dulu baru dikembangkan, atau langsung bangun banyak?
    3. Apakah Pak Enost punya file hitungan planning saat bangun kost2an Bapak? Jika tidak keberatan boleh saya minta tolong untuk dikirim ke email saya Pak?

    Terima Kasih Banyak

    • Pak Dimas,
      Salut! Masih muda sudah mulai memikirkan ttg usaha, sangat-sangat bagus…

      Saran saya:
      1. Sebaiknya cari tahu di sekitar tanah tersebut cocoknya kos untuk kalangan apa/siapa. Seperti di Surabaya, saya mengkhususkan untuk karyawan karena Surabaya menurut saya adalah salah satu kota transit dari Indonesia Timur ke Indonesia Barat dan sebaliknya. Di Surabaya banyak pabrik dll. Menurut saya Bali adalah daerah pariwisata, mungkin bisa dibuat kos-kosan yang diperuntukkan untuk para turis yang tinggal bulanan/mingguan/harian. Cari tahu para turis itu sukanya kamar-kamar seperti apa? apakah harus ada terasnya, apakah suka kamar kos yang berdempetan atau yang sendiri-sendiri. dll. Adakan survey dahulu agar mengetahui apakah memungkinkan atau tidak lokasi tersebut dijadikan kos-kosan. Saat saya bangun rumah kos, perasaan yang anda rasakan juga saya rasakan (takut tidak laku). Namun kalau kita yakin pasti ada yang menyewa, kenyataannya pasti ada yang menyewa. Rasa takut jangan dijadikan penghambat, tapi dijadikan sebagai alat untuk mawas diri.

      2. Sebaiknya dari awal dirancang kamar kos disesuaikan dengan target market yang diinginkan, karena hal ini akan berpengaruh ke biaya pembangunan dan kesediaan lahan. Jangan asal bangun… Bangunnya bisa bertahap (disesuaikan dengan dana yang tersedia), yang penting dari awal sudah memiliki denah, gambar bangunan yang menjadi patokan sehingga pengembangan gampang dan bangunan akan tertata rapih.

      3. Mohon maaf nih, saya tidak memiliki hitungan-hitungan (RAB) dalam bentuk softcopy. Semuanya dalam bentuk hardcopy dari kontraktor yang saya gunakan.

      Semoga bermanfaat, dan semoga sukses jika jadi mendirikan rumah kost.

      • Terima Kasih banyak Pak atas responnya yang sangat cepat sekali. Saya akan coba cari tahu target marketnya dulu pak.

        Kalau tidak keberatan boleh mohon bimbingan Bapak. Saya ingin belajar dari Pak Enost yang sudah lebih pengalaman dalam bisnis ini.

        Oh iya, linknya Bapak saya taruh di blog saya ya :)

      • Iya, sebaiknya langkah pertama survei dulu… cari tahu keinginan pasar dan apa yang bisa kita sediakan.
        Pak Dimasrlp, semua pengalaman yang saya lalui mengenai investasi akan/sudah saya tuliskan di blog ini, silahkan dibaca-baca. Kalau ada pertanyaan akan saya jawab semampu saya.

        Oya, tukaran blog :-)

  37. sangat-sangat menarik sekali artikel bapak…

    mohon pencerahan kasus saya pak…
    1.saya mempunyai 3 kartu kredit dengan angsuran yang saya rasakan terlalu berat….tp saya tetap berusaha untuk kelancarannya.
    2. dengan kondisi tsb saya berniat untuk mencari tambahan dana dan modal untuk usaha ,dengan melakukan take over kpr ke bank lain.menurut bapak tepatkah cara ini ?
    3.saat ini kpr pada bank bukopin saya sudah berjalan 3th lebih dengan bunga yang saya rasakan sangat tinggi -/+ 14 % ?,sisa hutang saya sekitar 124jt-an, ngs 1,9jt
    4.mengenai surat permohonan penurunan suku bunga,(mohon bisa diemail ke alamat saya ya pak ….) apakah saya perlu mengajukan juga ?
    5.mengingat bukopin tidak ada program top up, bisakah bapak memberikan solusinya ? guna tambahan dana dan tambahan modal usaha?
    6.matur suwun

    • Pak Gibran,
      1. Untuk kartu kredit saya belum memiliki banyak pengetahuan karena kartu kredit saya cuma 1, namun yang baca sebaiknya sebisa mungking dibayar/dilunasi yang memiliki jumlah kredit terkecil…
      2. Boleh juga mencari tambahan dana dengan takeover KPR kemudian dipakai bayar KK, namun kebiasaan menggunakan KK untuk mencicil barang bersifat menurun nilainya sangatlah tidak baik. Kontrol penggunaan KK-nya. KK bukanlah uang lebih, perhitungkan penggunaan KK. Jika tidak memiliki dana yang cukup, kemudian saat itu harus membeli suatu produk/barang yang dibutuhkan, menggunakan KK dapat dipertimbangkan namun cari program bunga cicilan 0%, jika tidak menemukan program tersebut sebaiknya ditunda penggunaannya. Dana lebih hasil takeover sebaiknya digunakan untuk mendapatkan sesuatu yang bisa menciptakan cashflow ke kantong anda.
      3. Jika tidak bisa top-up, silahkan di takeover ke bank lain, karena setahu saya saat ini bunga KPR sudah dibawah 14%. Masukkan permohonan KPR takeover ke banyak bank untuk bahan perbandingan. Jika anda berdomisili di Surabaya dapat saya kenalkan dengan salah satu marketing bank swasta yang dapat membantu takeover (silahkan email ke saya jika berkenan).
      4. Mohon maaf saya tidak memiliki format surat permohonan tersebut, coba hubungi pihak bank/marketing biasanya mereka memiliki format formulir tersebut. Atau silahkan cari di google.
      5. Sebaiknya di-takeover Pak Gibran, kalau memang memberatkan. Silahkan cari bank yang menawarkan bunga lebih rendah dengan jangka waktu pembayaran lebih lama.
      6. Sama-sama terima kasih, semoga berguna dan sukses selalu.

      • salam kenal pak enos,saya baca ulasan,trik kpr pak enos sangat inspiratif banget membuat jadi semangat ingin ikut jejak bapak ,boleh saya mendapatkan file excel dan RAB ,nama saya ota domisili Balikpapan KAL-TIM

  38. ike prasetiyowati said:

    Dear Pak Enost,

    Saya pengen bertanya, KPR rumah saya sdh berjalan 1.5th disalah satu bank yg jangka waktunya 8th, karena saya butuh modal usaha, saya ingin mengajukan Top up kebank yang sama atau kebank lain mana yg lebih menguntungkan, mengingat rumah saya sudah saya bangun tingkat 3.
    Terima kasih atas jawabannya.

    Salam,

    Ike P

    • Ibu Ike,
      Coba ke bank yang sama dulu deh (refinance) agar biaya-biayanya tidak gede… yang penting dapat bunga kecil dan ada “kelebihan dana” sesuai dengan yang diharapkan. Jika masih kurang cocok “dana lebihnya” silahkan di takeover ke bank lain, masukkan ke banyak bank agar bisa mendapatkan pembanding dan memiliki banyak pilihan. Takeover biasanya cukup menguras tenaga, waktu, dan terkadang biaya namun hasilnya bisa lebih memuaskan. Semoga sukses.

  39. Luar biasa diskusi di Blog ini,salut buat pak Enos.

    Saya mw tanya,
    1. apakah bisa saat mengajukan permohonan kredit atas nama istri saya trus nanti saat lunas/kredit selesai Sertifikat dan AJB atas nama saya(suami)?- ini karena sy tugas di sulawesi utara,sedangkn rumah yg ingin di beli dan istri sy(krja swasta) berada di daerah yang berbeda (di makassar.

    trma kasih,

    • Pak Awi, bisa saja pakai nama istri kredit-nya. Seperti saya KPR atas nama saya dan sertifikat nama istri. Biasanya bank memberikan kredit kepada yang pendapatan yang lebih besar dan lebih aman. Jika bank merasa istri bapak memiliki pendapatan lebih besar dan lebih aman atas nama istri pasti bank dengan senang hati akan memberikan kredit atas nama istri. Silahkan ditanyakan ke marketing bank disertai bukti-bukti penghasilan dll. Semoga sukses Pak Awi…

  40. Salam kenal salut atas pengalamanya buat pa enos
    sy tertarik tentang pegalaman bapak
    dan saya mau tanya saya punya KPR sudah berjalan 6tahun
    dari 15 th meneurut bapa lebih baik takeover atau refence dan syrat utama apa yang harus saya miliki dalam persyarata tersebut.
    trimakasih

    • Pak Yusep, pertama-tama kenapa mau di takeover atau refinance?
      Kalau sudah tahu kenapa sebaiknya coba di topup dulu… sebelum di topup harus dipersiapkan rencana mau diapakan jika mendapatkan duit lebih… semoga berkenan.

  41. salam kenal pak enost … terimakasih buat sharing nya yang membantu….rencana sy juga mau refinance kpr yg sudah berjalan 5 tahun (dari 15 tahun)…doakan semoga di approve ya pak :)…buat modal usaha saya nih…terimakasih sekali lagi…

  42. update pak…kyknya dah kebayang ribet nih….sudah coba call officernya malah muter-muter ngk jelas…padahal bilang aja ngk bisa …bisa tolong minta surat permohonan turun bunga/surat keberatan ngk pak (japri aja)…mudah-mudahan ke bank lainnya diterima nih…terimakasih

  43. Salam kenal pak enost, mhn pencerahanya ni pak, kebetulan saat ini sy ada KPR di bank mandiri sdh berjalan 1 th lebih, sku bunga awal 11.75% flat 6 bln aja, setelah itu mengikuti suku bunga efektif (ssat ini kena bunga 13.5% naik kira 300rban) kpr nya 200 jt, pelunasan sebagian sblm 2 thn akan dikenakan pinalty 2% dr yg dilunasi, mnrt bpk jika kebetulan sy punya dana lebih utk melunasi sebelum 2 thn,sebaiknya dilunasi sebagian or bgmn ya pak,denger isu BI rate bakal naik, jd takut suku bunga kpr naik, so sebaiknya dilinasi klo ada dana or dibiarkan sj selama msh bs byr cicilan? kira2 suku bunga efektif sy skrg tinggi ngk ya pak, or sebaiknya take over ke bank lain ? disamping itu jg sy pingin belajar investasi kira2 sy bs dpt dana lbh ngk ya klo refinancing? mhn pencerahanya …terima kasih banyak sebelumnya pak :)

    • Ibu Mia, kalau saya utangnya jangan terus dipikirin. Sebaiknya yang sering dipikirin adalah bagaimana caranya agar bisa menciptakan pemasukan yang dapat memperbesar kemampuan mencicil. Kalau saya punya uang 200jt, saya tidak akan menutup KPR tersebut tetapi saya akan berusaha mencari tahu bagaimana menciptakan bisnis/usaha yang bisa saya lakukan untuk memperbesar cashflow/uang masuk. Saat ini dengan bunga 13.5% sepertinya ketinggian, coba cari-cari bank lain yang bunganya lebih kecil dan lakukan takeover, atau coba dulu refinancing… ini hanya saran keputusan ada di pihak ibu karena saya tidak begitu tahu kebutuhan dan kondisi keuangan ibu… disamping itu saya juga bukan financial planner :-)
      Semoga berguna…

  44. saya pnghasilan 4 jt, mo beli rmh yg harga 100 jt bs g?
    bank mana yg bungany kecil?
    balasan k email saya ja
    trima kasih atas perhatian dan sarannya

    • Mohon maaf Pak Rudi, email yahoo saya lagi bermasalah…
      4 jt pasti bisa untuk beli rumah seharga 100jt. Cari bank yang memberikan bunga KPR kecil dan ambil jangka waktu yang terpanjang…
      Hhmmm bank yang bunga kecil, saya sudah 3 bulan ini tidak mengikuti perkembangannya, sepertinya banyak coba tanyakan ke BRI, BNI, NISP, Niaga… silahkan hunting Pak Rudi karena bunga bank kadang-kadang berubah… apalagi awal tahun biasanya mereka punya program-program untuk KPR…

      Semoga sukses mendapatkan rumahnya..

  45. JULI ISMANTORO said:

    Salam kenal Pa Enos….saya saat ini mempunyai KPR di bank mandiri,plafond pada 2 th lalu 120jt saya karyawan dengan penghasilan 5jt.dengan lama pinjaman 14 th.dg cicilan perbulan 1.476.000.saat ini udah pada cicilan ke 24.rumah saya sudah saya renovasi 2 lantai di bagian belakang,nilai property di daerah kami pun tentunya sudah naek…pertanyaan saya adalah apakah saya bisa TO ke bank lain yang tentunya saya bisa mendapatkan dana tunai,jangka waktu sama atau lebih rendah,cicilan sama atau lebih rendah,dan apakah rumah yang sudah direnovasi bisa menjadi nilai tambah bagi Bank tujuan TO saya nanati,mohon sertakan juga nama nama bank yang cocok dengan kondisi saya.terima kasih

    • Menurut saya tentu bisa di TO ke bank lain dan mendapatkan kredit yang lebih tinggi karena kenaikan harga tanah dan adanya penambahan bangunan. Saya sarankan “refinance” dulu ke bank yang sekarang, jika kurang memuaskan baru coba TO. Biasanya bank memberikan kredit dengan cicilan perbulan 30% dari pendapatan, namun ada bank yang bisa sampai 40-45% bergantung dari penilaian mereka. Yang utama adalah penilaian “karakter” calon nasabah. Jika calon nasabah sudah pernah bermasalah dengan kredit (kredit apa saja; kartu kredit, mobil, dll) akan menjadi nilai minus… dan butuh waku lama untuk menghapus track record minus tersebut. Kalau 30% x 5jt berarti cicilan perbulan yang diperbolahkan adalah 1.5jt, jika sampai 40% berarti 2jt/bln. Saya akan mengirimkan ke email Pak Juli software hitung-hitungan untuk kredit/KPR yang juga saya dapatkan dari internet. Mengenai bank, banyak bank yang pasti akan memberikan kredit… silahkan hunting, hbungi marketing bank… mereka pasti mau menolong bapak. Semoga berkenan dan sukses…

  46. Salam kenal pak….

    Saya ingin membantu kakak saya
    kakak saya punya kredit usaha di salah satu Bank jangka waktu 5th dan sudah berjalan 1th.
    saat ini sedang mengalami pengurangan penghasilan, walaupun masih bisa membayar cicilannya, tp kakak saya sering mengeluh merasa berat…
    Mau TO sepertinya tidak bisa karena kakak sy ada tunggakan kartu kredit…..
    jadi kakak sy minta sy membeli rumahnya yg sekarang dijadikan jaminan di bank dgn KPR 15th (dg catatan kakak sy yg membayar cicilannya, dg pertimbangan cicilan 15th pasti lebih ringan dibandingkan dg cicilan dia yg sekarang 5th)
    Apakah bisa pak, saya mengajukan KPR pembelian rumah kakak sy sementara sertifikatnya ada di bank dan biaya apa saja nanti yg timbul ya, spt pajak jual beli dsb…..
    atau Bapak ada saran utk masalah kakak sy…?
    Terima kasih banyak

    • Ibu Indri, menurut saya bisa dibeli melalui KPR. Namun saya ingatkan bahwa resikonya anda yang akan dikejar oleh bank jika dikemudian hari terjadi tunggakan walaupun yang akan mencicil adalah kakak anda karena status peminjam adalah atas nama anda.

      Saran saya sebaiknya kakak anda menghadap bank pemberi kredit dan menceritakan situasinya, pasti bank akan mencarikan jalan pemecahan terbaik. Semoga berkenan.

  47. pak Enos,

    saya mau bertanya,jika kita kpr di bank A, bisa ga kita ngajuin kredit di bank lain dengan jaminan yang sama (rumah yg sertifikatnya ada di bank A).

    mohon informasinya ya pak,kalau bisa lwt email.
    karena saat ini saya lagi membutuhkan dana utk modal usaha kur leb 200 juta.rumah yg saya tempati di kprkan di bank A seharga 210jt,saat ini tinggal 200jt.

    saya benar2 membutuhkan modal.

    mohon sarannya pak.

    makasih

  48. Salam kenal Pak Enos,
    semoga makin sukses dgn propertinya ya, dan bisa merambah ke yg lain juga.

    O iya pak, sy tahun lalu juga bermaksud mengajukan refinance di bank BTN juga ( cicilan KPR saya yg skr msh berjalan), dan ternyata BTN memberikan kredit biasa sptnya bukan refinance KPR, krn mrk hanya bisa memberikan jangka waktu pinjaman selama 10 thn saja, dan saya hanya dpt 70 jt, lalu dipotong sisa hutang KPR sy sebelumnya, sisanya kira2 55 juta, setelah dipotong2 biaya2 lain, dan saya ga jadi ambil, krn saya perlu untuk membangun tambahan kontrakan rumah petak yg sudah ada sebelumnya, bunganya pun 13,5%, jadinya ga saya ambil.
    Kalau saya mengajukan ke bank lain, saya bilang refinace atau take over ya pak? dan sisa hutang saya kan cuma 11 jutaan lagi, apa bisa dgn take over, saya mendapatkan uang kira-kira 100 juta ( setelah diappraisal kmrn dr btn, saya cuma dpt 70 jt dan belum diptong sisa hutang KPR saya)

    Atau lebih baik, saya lunasi dulu,lalu saya ajukan kredit pinjaman ke bank lain, mending mana ya pak?

    Terima kasih sebelumnya,
    Anita

    • Ibu Anita, coba saja ajukan ke bank lain (take over). BTN sekarang bunganya memang termasuk tinggi, namun saat bunga bank lain sekitar 16% (kira-kira 2-3 thn yll)… BTN tetap dikisaran 12-14%. Saat ini banyak bank yang membuat program flat 2 – 5thn dengan bunga dibawah 11% silahkan cari-cari bank tersebut. Yang biasanya agak mudah dalam pemberian KPR adalah bank CIMB Niaga. Namun ditanyakan dulu biaya-biayanya, bisa ditanyakan ke marketing dan ceritakan juga keadaan Ibu dan akan digunakan untuk apa uang tersebut. Semoga berkenan dan smg sukses dengan pencarian KPR-nya dan rumah kontrakannya. Salam-Enos

  49. salam kenal pak Enos..saya jadi lebih paham penting tidaknya refinance/take over.mohon pak Enos kirim ke email saya contoh hitung2an dlm format Excell..terima kasih salam sukses..

  50. Pak Enos…..

    Boleh saya dikirim juga hitung2annya lewat email pak…..

    Terima kasih, sukses selalu

  51. pak enos..

    saya sekarang ada kpr di bank berjalan selama 34 bulan.. dan ada tunggakan 2 bulan untuk saat ini..sisa pokoknya skt 122jt.. dulu rumah saya skt 300 jt.. kpr menurunkan dana sebesar 240 jt dan angsuran tiap bulan 5,4jt..selama 5 tahun
    sekarang rumah saya telah naek menjadi 380 jt..

    sekarang saya membutuhkan dana untuk usaha saya sekitar 120 jt.. untuk usaha ini, saya jd menunggak cicilan rumah saya kemaren selama 5 bulan.. tp bulan lalu uda saya byr 3 bulan dan sekarang masih 2 bulan..

    saya ada ajukan untuk memperpanjang kpr saya di bank tp ditolak dengan alasan hrs mempunyai catatan yg baek dulu..

    apakah ada saran buat saya yang lebih baek?? apakah take over ke bank laen bisa jika kita ada tunggakan??
    atau saya harus membayar tunggakan dulu atau membayar semua pokok pinjaman saya untuk mengajukan take over ke bank laen.. dan apakah masih masuk dalam black list bila saya telah membayar tunggakan saya?? dan bisa ditolak sama bank lain?? atau saya mengajukan rumah saya dengan nama lain seperti saudara kandung saya?? mana yang lebih baik??

    dan saya ingin tanya sekarang provider kpr mana yang terbaek dengan bunga yg lbh rendah??

    terus biaya apa yg terjadi jika take over?? apakah ada biaya pajak jual beli??

    terimakasih ya, pak..
    mohon sarannya..

    • Ibu Fanny, Kalau ada tunggakan cicilan di bank sepertinya akan susah untuk mendapatkan pinjaman dari bank. Dan semua bank dapat melihat track record Ibu karena hal ini tercatat di BI. Jadi langkah terbaik adalah melunasi semua yang tertunggak… biasanya hal ini akan dihapus dari record BI setelah 1-2thn kalau saya tidak salah :-(

      Kalaupun pakai nama saudara berarti harus ada proses jual beli properti tersebut, pasti ada pajak jual beli… untuk takeover biasanya prosesnya adalah sama dengan proses saat pertama kali KPR.

      Banyak bank yang sekarang menawarkan bunga kecil, coba NISP karena mereka saat ini ada program bunga kecil karena HUT NISP tanggal 4 April.

      Semoga membantu.

      • Terimakasih ya atas saran dan masukan dari Pak Enos.. sangat bermanfaat bagi saya untuk kedepannya..

        Sukses selalu ya buat Bapak..
        Terima kasih sekali lagi..

  52. pak Enos, selamat siang..
    Saya mengajukan juga take over ke BRI Syariah, dan mrk malah menyarankan saya utk ambil kredit usaha mikro saja, krn mrk tanya uangnya utk apa ,dan sy jawab dgn jujur utk bangun kontrakan, tetapi kan biasanya jangka waktu cicilan jg lbh pendek ya pak? menurutu pak Enos, mending ambil take over atau kredit usaha mikro itu ya pak?

    Saya sdh coba CIMB Niaga tetapi mrk minimalnya 100 jt, sedangkan KPR rumah yg sedang berjalan, ditaksir harganya hanya 100 jt, berarti bisa diberikan maksimal 80% dari harga rmh tsb, jadi tidak bisa karena minimalnya 100 jt.

    Ada saran pak? terima kasih sebelumnya

    • Ibu Anita, sebaiknya ambil takeover… biasanya kalau kontrakan bisa kok pakai KPR Konstruksi. Coba ke bank lain, selain yang telah ibu ajukan sebelumnya. Mudah-mudahan dapat yang sesuai… semoga sukses.

  53. ida nuryani said:

    saya sudah mempunyai 1 rumah kost untuk mahasiswa dengan 10 kamar dan saat ini saya ingin membeli satu rumah kost lagi dengan KPR. Yang menjadi pertanyaan saya bisakah saya mengajukan KPR sementara saya tidak bekerja, penghasilan dr rumah kost lama dan yang akan saya beli itulah yang akan saya pergunakan untuk mengangsur KPR. Mohon penjelasan bapak Enos. Terimah kasih

    • Sangat bisa Ibu Ida… untuk itu ibu harus mempersiapkan bukti penghasilan dari rumah kost lama berupa kwitansi tanda terima dari para penghuni bisanya diminta dalam 6 bulan terakhir.. disinilah fungsinya kwitansi. Dan terkadang bank juga meminta identitas dari para penghuni dalam 6 bulan terakhir… nah disinilah fungsinya para pengusaha kost harus meminta copy kartu identitas penghuni. Semua itu bergantung kebijakan bank, tiap bank berbeda. Dari hasil perhitungan penghasilan selama 6 bulan/3bulan/1tahun terakhir, bank dapat memutuskan berapa penghasilan anda dan berapa kredit yang dapat diberikan, dan yang pasti disertai juga berapa hasil appraisal rumah kost yang lama…

      Silahakan ibu masukkan aplikasi permohonan KPR ke banyak bank, semoga berguna dan semoga sukses ya bu…

  54. ida nuryani said:

    Terima kasih sekali Pak Enos atas sarannya yang menjadi pencerahan buat saya. GBU.

  55. ida nuryani said:

    Pak Enos YTH, perkenankan saya share dengan anda hasil diskusi dengan suami. menurut suami saya membeli rumah kost dengan KPR adalah high risk karena kita tidak akan pernah tahu situasi ekonomi yang akan datang, menurut beliau bisa saja karena terlalu banyak penyedia kost sehingga demand berkurang tentunya hal ini akan berpengaruh significant sekali kepada pendapatan pemilik kost sedangkan kita hrs mengangsur bank dengan nominal yg tetap, hal seperti ini terjadi ketika sekitar lima tahun lalu saya menyewa sebuah tempat dilingkungan kampus untuk warnet, dengan 10 buah komputer saat itu warnet saya selalu ramai bahkan pengguna harus antri maaf seperti antri kalau kita ke dokter, saat itu saya hendak menambah jumlah komputer namun daya listrik ditempat itu tdk mencukupi, namun setahun kemudian warnet saya telah dikelilingi oleh warnet2 lain, untuk mempertahankan pelanggan saya sampai menurunkan harga sewa warnet, tentunya saya tdk bisa menyamai harga beberapa warnet disekitar saya krn beberapa dr mereka menggunakan rumah sendiri jadi mereka tdk terbebani oleh biaya sewa sedangkan saya terbebani oleh biaya sewa. Pengalaman dengan warnet itulah yang membuat suami saya tidak mau membeli rumah kost dengan KPR. Saat ini saya mempunyai 1 rumah kost untuk mahasiswa dengan 10 kamar lalu saya berpikiran utk membeli rumah kost lagi dng KPR yg akan saya angsur dr rumah kost lama dan yg akan saya beli nantinya karena pendapatan dr kost lama ini hanya masuk tabungan sedangkan menurut saya lebih baik saya gunakan utk mengangsur KPR. Sebelumnya saya mohon maaf krn tulisan saya yang sangat panjang ini. Saya berharap anda berkenan memberikan pendapat mengenai diskusi saya dan suami. Terima kasih. GBU

    • Pendapat suami Ibu benar adanya… memang semakin banyak pesaing semakin sedikit pelanggan yang akan dapat kita jaring. Namun semua itu dapat ditutupi dengan inovasi, misalnya rumah kost disekitar tidak ada internet rumah kost Ibu sediakan Wifi gratis, sediakan cuci-gosok free, sarapan pagi, dll… satu hal yang saya tekankan sebelum memiliki rumah kost, adalah tentukan target market Ibu siapa dan sediakan kebutuhan mereka… tentunya dengan meningkatnya pelayanan yang disediakan disertai juga peningkatan harga sewa yang wajar. Saya tidak tahu kondisi rumah kost ibu dan lingkungan sekitarnya… mengenai warnet sekarang yang lebih bagus lagi Warnet Game… namun harus disertai peningkatan software komputer (biaya lagi)… ya begitulah berusaha, ada inovasi pasti ada yang meniru… jangan putus harapan, kalau mau berusaha pasti ada jalan dan terus melihat kebutuhan pasar serta jadikan kita yang pertama menyediakan kebutuhan pasar tersebut.

      Semoga berkenan…

  56. salam kenal pak…
    bisa diemail hitungannya pak…trm ksh.

  57. salam kenal Pak Enos,

    Saya juga berencana take over KPA ke bank lain,
    saat ini saya sudah 2th mengangsur di BTN.

    boleh diemail jg pak file excelnya?

    Thanks Pak Enos

  58. Affendi Heruyanto said:

    salam kenal pak Enos. sekarang2 ini saya berkeinginan untuk melakukan take over atau refinance KPR saya. apakah saya dapat di bantu dikirimkan file excel hitung-hitungan hal tersebut yang bapak buat untuk referensi saya ke alamat email saya. sebelumnya saya ucapkan terimakasih, GBU !

  59. Darmawan P said:

    Mas Enos,
    Saya lihat banyak pembaca yang masih mempunyai pengertian yang berbeda ttg bunga “Flat”, “Efektif”, “Fix” dan “Floating”, mungkin artikel di bawah ini bisa membantu :

    Pada kesempatan ini saya hendak membahas mengenai cara
    perhitungan bunga hutang. Misalkan Bapak DARMAWAN ditawarkan
    hutang dengan tingkat suku bunga 6% per tahun, pertanyaannya
    adalah apakah bunga ini murah atau mahal?

    Hanya dari informasi diatas saja, kita tidak dapat menjawab
    pertanyaan di atas. Terlebih dahulu kita mesti bertanya dahulu
    bagaimana cara perhitungan bunganya? Apakah suku bunga tersebut
    adalah bunga flat? Atau bunga efektif? Apabila ternyata suku bunga
    adalah 6% flat, artinya bunga tersebut MAHAL. Sedangkan kalau
    ternyata suku bunga tersebut adalah 6% efektif, maka artinya bunga
    tersebut murah.

    Apa yang dimaksud bunga flat? Dan apa yang dimaksud dengan
    bunga efektif? Mari kita bahas satu per satu.

    1. BUNGA FLAT

    Cara perhitungan bunga flat adalah cara yang paling gampang,
    oleh karena itu banyak digunakan di berbagai instansi keuangan.
    Sayangnya cara perhitungan seperti ini sangatlah merugikan
    peminjam uang. Mengapa? Karena bunga dihitung secara rata dari
    nilai total hutang, tanpa peduli terhadap nilai pokok hutang
    yang telah dibayarkan. Nantinya kita akan dapat melihat hal
    ini dari ilustrasi hutang.

    Sebagai contoh kasus, misalkan kita hendak meminjam uang dari
    bank untuk membeli mobil (KKB). Nilai hutang yang hendak kita
    pinjam adalah Rp. 120.000.000 dengan tingkat suku bunga 6% flat
    dan tenor 2 tahun.

    Cara perhitungannya gampang. Total bunga yang harus kita bayar
    adalah 6% dikalikan jangka waktu 2 tahun dan dikalikan
    dengan nilai hutang Rp. 120.000.000. Total bunga adalah
    = Rp. 120.000.000 * 6% * 2
    = Rp. 14.400.000.

    Total bunga ini ditambahkan dengan nilai hutang akan menjadi
    total angsuran yang harus kita bayar, yaitu :
    = Rp. 120.000.000 + Rp. 14.400.000
    = Rp. 134.400.000

    Total angsuran ini tinggal kita bagikan ke jumlah periode
    pembayaran. Karena kita mengangsur hutang secara bulanan,
    artinya periode pembayaran adalah 2 x 12 = 24 kali. Maka
    nilai angsuran per bulannya adalah :
    = Rp. 134.400.000 / 24
    = Rp. 5.600.000

    Tabel ilustrasi bunga flat dapat dilihat di bawah ini:

    ———————————————————–
    |Per | Pokok Hutang | Bunga | Angsuran | Sisa Hutang |
    ———————————————————–
    | 0 | | | | 120.000.000 |
    | 1 | 120.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 115.000.000 |
    | 2 | 115.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 110.000.000 |
    | 3 | 110.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 105.000.000 |
    | 4 | 105.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 100.000.000 |
    | 5 | 100.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 95.000.000 |
    | 6 | 95.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 90.000.000 |
    | 7 | 90.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 85.000.000 |
    | 8 | 85.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 80.000.000 |
    | 9 | 80.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 75.000.000 |
    | 10 | 75.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 70.000.000 |
    | 11 | 70.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 65.000.000 |
    | 12 | 65.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 60.000.000 |
    | 13 | 60.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 55.000.000 |
    | 14 | 55.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 50.000.000 |
    | 15 | 50.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 45.000.000 |
    | 16 | 45.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 40.000.000 |
    | 17 | 40.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 35.000.000 |
    | 18 | 35.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 30.000.000 |
    | 19 | 30.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 25.000.000 |
    | 20 | 25.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 20.000.000 |
    | 21 | 20.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 15.000.000 |
    | 22 | 15.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 10.000.000 |
    | 23 | 10.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 5.000.000 |
    | 24 | 5.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | LUNAS |
    ———————————————————–

    Dari tabel ilustrasi diatas kita dapat melihat bahwa bunga
    yang dibayarkan setiap bulannya selalu bernilai Rp. 600.000.
    Oleh karena itulah cara perhitungan ini disebut bunga flat,
    karena nilai bunganya selalu rata.

    Kembali ke pernyataan saya pada penjelasan awal bunga flat,
    mengapa cara perhitungan bunga flat merugikan peminjam uang?
    Jawabannya bisa dilihat dari tabel ilustrasi diatas.

    Setiap bulannya peminjam uang harus membayar angsuran sebesar
    Rp. 5.600.000. Angsuran ini terdiri dari bunga sebesar
    Rp. 600.000 dan angsuran pokok sebesar Rp. 5.000.000.
    Dengan membayar angsuran pokok berarti nilai pokok dari hutang
    tersebut berkurang sebanyak Rp. 5.000.000 setiap bulannya.

    Sayangnya pengurangan nilai pokok hutang tidak disertai dengan
    pengurangan nilai bunga. Tentunya hal ini akan merugikan
    peminjam uang di periode-periode berikutnya. Kita dapat
    perhatikan di dalam tabel bahwa setelah mengangsur setahun,
    nilai pokok hutang tinggal Rp. 60.000.000 (periode 13).Namun
    nilai bunganya tetap Rp. 600.000. Bila kita bandingkan
    nilai pokok pokok hutang terhadap nilai bunga, maka tingkat
    suku bunganya menjadi:
    = Rp. 600.000 / Rp. 60.000.000
    = 10%

    Loh, kok tingkat suku bunganya menjadi 10%? Padahal tadi
    katanya hanya 6%? Nah, perhitungan 6% itu adalah dihitung
    dari nilai total hutangnya yaitu Rp. 120.000.000. Tidak
    pedulu berapapun sisa hutang kita. Jadinya kalau sisa
    hutang kita tinggal sedikit, kita akan rugi sekali karena
    tingkat suku bunganya menjadi tinggi.

    2. BUNGA EFEKTIF

    Cara perhitungan bunga efektif lebih fair baik bagi pihak
    bank maupun bagi pihak peminjam uang. Dengan menggunakan
    cara perhitungan ini, maka bunga dihitung dari nilai pokok
    hutang, bukan dari nilai total pinjaman, sehingga nilai
    bunga semakin lama akan semakin berkurang seiring dengan
    pembayaran untuk pokok hutang.

    Sebagai contoh kasus, misalkan kita hendak meminjam uang dari
    bank untuk membeli mobil (KKB). Nilai hutang yang hendak kita
    pinjam adalah Rp. 120.000.000 dengan tingkat suku bunga 11% efektif
    dan tenor 2 tahun.

    Perhatikan bahwa dalam contoh kasus kedua, nilai total hutang
    dan tenor adalah sama dengan kasus pertama. Tingkat suku bunganya
    berbeda hampir dua kali lipat. Pada kasus pertama kita tingkat
    suku bunga adalah 6% flat, sedangkan pada kasus kedua tingkat
    suku bunga adalah 11% efektif.

    Cara perhitungan nilai angsuran untuk bunga efektif terlalu
    sukar untuk dijelaskan disini. Apabila kita menggunakan rumus
    PMT pada Excel, seperti yang saya ajarkan dalam ebook “Tips
    dan Trik Membuat Rencana Keuangan Pribadi Menggunakan Excel”,
    maka kita akan mendapatkan bahwa nilai angsuran bulanannya
    adalah Rp. 5.592.941. Nilai angsuran bulanan dalam kasus ini
    lebih murah Rp. 7.059 dibandingkan kasus sebelumnya.

    Berikut adalah tabel ilustrasi untuk kasus kedua:

    ———————————————————–
    |Per | Pokok Hutang | Bunga | Angsuran | Sisa Hutang |
    ———————————————————–
    | 0 | | | | 120.000.000 |
    | 1 | 120.000.000 | 1.100.000 | 5.592.941 | 115.507.059 |
    | 2 | 115.507.059 | 1.058.815 | 5.592.941 | 110.972.934 |
    | 3 | 110.972.934 | 1.017.252 | 5.592.941 | 106.397.245 |
    | 4 | 106.397.245 | 975.308 | 5.592.941 | 101.779.612 |
    | 5 | 101.779.612 | 932.980 | 5.592.941 | 97.119.652 |
    | 6 | 97.119.652 | 890.263 | 5.592.941 | 92.416.974 |
    | 7 | 92.416.974 | 847.156 | 5.592.941 | 87.671.189 |
    | 8 | 87.671.189 | 803.653 | 5.592.941 | 82.881.901 |
    | 9 | 82.881.901 | 759.751 | 5.592.941 | 78.048.712 |
    | 10 | 78.048.712 | 715.447 | 5.592.941 | 73.171.218 |
    | 11 | 73.171.218 | 670.736 | 5.592.941 | 68.249.013 |
    | 12 | 68.249.013 | 625.616 | 5.592.941 | 63.281.688 |
    | 13 | 63.281.688 | 580.082 | 5.592.941 | 58.268.830 |
    | 14 | 58.268.830 | 534.131 | 5.592.941 | 53.210.020 |
    | 15 | 53.210.020 | 487.759 | 5.592.941 | 48.104.838 |
    | 16 | 48.104.838 | 440.961 | 5.592.941 | 42.952.859 |
    | 17 | 42.952.859 | 393.735 | 5.592.941 | 37.753.653 |
    | 18 | 37.753.653 | 346.075 | 5.592.941 | 32.506.787 |
    | 19 | 32.506.787 | 297.979 | 5.592.941 | 27.211.826 |
    | 20 | 27.211.826 | 249.442 | 5.592.941 | 21.868.327 |
    | 21 | 21.868.327 | 200.460 | 5.592.941 | 16.475.846 |
    | 22 | 16.475.846 | 151.029 | 5.592.941 | 11.033.934 |
    | 23 | 11.033.934 | 101.144 | 5.592.941 | 5.542.138 |
    | 24 | 5.542.138 | 50.803 | 5.592.941 | LUNAS |
    ———————————————————–

    Dari tabel diatas kita dapat melihat bahwa bunga semakin
    lama akan semakin kecil, karena bunga dihitung dari nilai
    pokok hutang yang semakin dibayar akan menjadi semakin kecil.

    Dengan cara perhitungan seperti ini, biasanya hutang menjadi
    lebih fleksibel dalam arti misalkan saja dalam suatu saat
    sebelum periode 24 bulan tersebut berakhir, ternyata peminjam
    uang memiliki uang lebih (misalkan saja mendapatkan bonus
    atau THR) dan ingin membayar angsuran lebih besar daripada
    angsuran bulanan Rp. 5.592.941, biasanya bank akan memperbolehkan
    hal tersebut.

    Peminjam uang bahkan diperbolehkan untuk langsung melunasi
    hutang. Misalkan saja pada periode 16, peminjam uang hendak
    melunasi hutangnya, maka peminjam uang dapat membayar sebesar
    pokok hutang ditambahkan bunga pada periode tersebut:
    = Rp. 48.104.838 + Rp. 440.961
    = Rp. 48.545.799

    Lain halnya dengan cara perhitungan tingkat suku bunga flat,
    bank tidak akan mengijinkan pembayaran angsuran yang berbeda
    dari tabel ilustrasi, karena keuntungan yang akan didapat oleh
    pihak bank justru berada di periode belakang.

    Dalam analisa lebih lanjut, apabila kita menjumlahkan total
    bunga dari kedua puluh empat periode dalam tabel ilustrasi
    diatas, maka kita akan mendapatkan nilai total bunga sebesar
    Rp. 14.230.574. Nilai yang hampir sama dengan nilai total bunga
    flat dalam kasus pertama, yaitu Rp. 14.400.000.

    Hal ini menunjukkan bahwa dari kedua kasus dengan nilai total
    hutang yang sama-sama Rp. 120.000.000,- dan tenor yang sama-sama
    2 tahun, tingkat suku bunga flat 6% akan menghasilkan bunga yang
    sama dengan tingkat suku bunga efektif 11%.

    Artinya? Kembali lagi ke pertanyaan pertama dari artikel ini.
    Apabila Anda ditawarkan hutang dengan tingkat suku bunga 6%, apakah
    bunga ini murah atau mahal? Jawabannya adalah tergantung apakah
    suku bunga itu flat, atau efektif. Bila ternyata suku bunga 6% flat,
    artinya MAHAL. Sedangkan suku bunga 6% efektif, artinya MURAH.

    Tingkat suku bunga yang beredar di pasaran saat ini (Mei 2011) adalah
    sekitar 5-6% untuk bunga flat dan 10-12% untuk bunga efektif. Tentunya
    bila Anda bisa mendapatkan tingkat suku bunga yang lebih murah daripada
    pasaran akan semakin bagus.

    Sekian dulu pembahasan finansial dalam kesempatan kali ini. Semoga
    penjelasan ini dapat lebih membuka wawasan kita mengenai hutang.

    Terima kasih.

    Regards,

    David Ciang

    http://www.keuanganpribadi.com?id=julyanna.

    Situs ini diperkenalkan oleh Julyanna Chandra

  60. Salam kenal pak enos…
    Saya mau beli rumah yang sudah bersertifikat. Tapi karena harganya mahal, saya tidak punya uang sebanyak itu cash.
    Teman saya menganjurkan kepada saya, sertifikat dari rumah tersebut sebaiknya dijadikan jaminan untuk pinjam ke bank.
    Apakah bisa saya menjadikan sertifikat tersebut sebagai jaminan, padahal sertifikat itu belum balik nama atas nama saya ? bagaimana caranya ?
    Jawabannya mohon dikirim ke email saya.
    Atas jawabannya terima kasih

  61. Salam kenal Pak Enos,

    Saya berencana melakukan take over atau refinance atas KPR saya, dimana dana tambahan tersebut akan saya gunakan untuk membeli properti lagi atau usaha. Mohon kiranya dapat memberikan informasi file excel mengenai hal tersebut kepada alamat email saya.
    Sebelumnya saya ucapkan banyak terima kasih.

    Salam,

    Naufal

  62. salam kenal pak Enos,
    saya penghasilan per bulan -+ 4jt/bln ,berencana untuk kpr dengan hrga jual rumahnya 97 jt dgn cicilan +-per buln 1,1 jt selama 15 th,akan pengajuan kpr saya di setujui oleh bank, sedangkan untuk uang mukanya saya pinjam dari KTA mandiri 20jt dgn ccln 750 rb/bln selam 3 tahun dan ccln di bank lain 650rb/bln slm 18 bln, mohon masukannya, trmksh.

    • Pak Dadang, cicilan pada umumnya akan disetujui oleh bank sebesar 30% dari penghasilan/bulan.
      Jika 4jt berarti limit cicilan bapak adalah: 30% x 4jt = 1,2jt, namun terkadang ada juga bank yang setuju sampai 40-45%
      Dalam hal ini total cicilan bapak adalah 1,1jt + 650rb + 750rb = 2,5jt berarti sudah sampai 62%. Secara umum pasti bank tidak akan setuju, namun silahkan dicoba dulu untuk meyakinkan bank. Karena cicilan anda dalam 18 bulan akan berkurang 650rb dan dalam 3 thn kedepan akan berkurang 750rb… jadi yakinkan bank dalam 18 bulan ke depan anda dapat hidup hanya dengan sisa 30% dari penghasilan perbulan… dengan jalan memperlihatkan pengeluaran anda atau jika mungkin yakinkan bank bahwa anda sedang berusaha membuat penghasilan tambahan dengan memperlihatkan rencana bisnis yang akan anda lakukan. Semoga membantu..

  63. Salam kenal pak Enos,

    Saya ingin melakukan refinance. Berapa lamakah proses mulai dari pendaftaran, survei, wawancara hingga dana diterima. Apakah jangka waktu proses tersebut hamir sama disemua bank.
    Sebelumnya saya ucapkan terima kasih banyak.

    Salam,

    Tria

    • Ibu Tria (maaf kalo salah),
      Untuk proses refinance setahu saya lebih cepat karena proses di bank yang sama.
      Jika Takeover biasanya lebih lama karena beda bank, sehingga prosesnya hampir sama saat KPR baru. Paling cepat 2 minggu, namun bisa juga 3 – 6 bulan. Yang saya alami adalah 3 bulan saat takeover. Semuanya bergantung pada regulasi bank. Semoga berkenan.

  64. Salam kenal Pak Enos,

    Saya mau meminta pendapat pak Enos, Saya memiliki KPR di BTN selama 7 th dan sekarang telah berjalan 3 1/2 thn.. Dan skrg ini saya sedang kesulitan keuangan, dan saya ingin menjual rumah tersebut tapi belum ketemu pembeli yang cocok, sementara saya terdesak oleh kesulitan keuangan. Sampai bulan ini cicilan KPR di BTN tersebut masih tetap saya bayar dan tidak pernah terjadi tunggakan. Namun saya ada sangkutan hutang dg bank lain.

    Saya ingin bertanya, jika sdh msk daftar hitam BI, apakah masih bisa take over ke bank lain dan dicicil dg jangka waktu yang lebih panjang? atau bisa refinance di bank yang bersangkutan sehingga saya bisa mendapat dana lebih utk modal usaha?
    Mohon petunjuknya.
    Terima Kasih banyak.

    Leo

    • Pak Leo, kalau sudah masuk daftar hitam akan susah untuk peroleh dana dari bank. Sebaiknya dicoba refinance di BTN karena selama ini di BTN nama anda masih baik. Coba yakinkan BTN dengan memperlihatkan proposal bisnis anda, dan katakan kondisi anda yang sebenarnya. Semoga mereka memperlihatkan jalan keluar yang terbaik. Semoga berguna dan salam sukses.

  65. nurrachim said:

    slmt malam pak enos…
    Salut utk bapak yg mau meluangkan waktu berbagi pengalaman di blog.
    Saya nasabah kpr cimb niaga sdh 1 thn 7 bln (bunga berjalan 12,99 dgn cicilan 2,1jt), sisa kredit kpr 143jt, tdk pernah telat bayar. Rencana mau top up tp minimal harus 100jt. menurut bpk apakah tingkat approval saya bagus dgn catatan sbb:
    – BI ceklist kategori lancar, dan ada pemakaian kk termasuk kk cimb niaga dgn total outstanding sekitar 14jt tapi lancar dan pembayaran minimal rata-rata 50-70 persen perbulannya. Malah berapa kali suka lunas.
    – cicilan lain lain total 3 jutaan.
    – harga rmh awal 193jt, skrg rumah di komplek cluster baru sdh 240jt.
    – income gaji 6 jutaan, income gaji istri 2 jutaan.
    – income lain total 1,5 jutaan dari kerjaan sampingan dan reksadana.

    Tujuan top up dari 100jt alokasi utk 15 persen tutup semua kk, 10 persen percantik rumah, sisanya masuk reksadana.

    Bagaimana analisa bapak ?
    Apa langkah langkah terbaik spy pengajuan top up bisa perfect dari kondisi itu ?
    Apakah top up ini nanti jadi saya punya 2 account hutang, atau account top up ini menutup account kpr ?
    bagaimana dgn opsi take over ?

    Mohon di email juga ya pak hitungan excel-nya.
    Terima ksh banyak dan sukses utk kos kosan pak enos.

  66. Dear Pak Enos,
    Mungkin pertanyaan saya sudah pernah di tanyakan namun saya ingin lebih jelas lagi, saya KPR di BTN Syariah dengan plafon 99jt dan cicilan 1,6jt selama 10tahun dan sudah berjalan hampir 1 tahun ini, yang mau saya tanyakan apakah saya bisa mengajukan top-up / refinance untuk renovasi rumah? Sebelumnya saya sudah menanyakan ke BTN Syariah dan jawaban mereka “tidak bisa” dikarenakan tipe kredit saya dengan bunga tetap, mohon pencerahan bagaimana mendapatkan top-up kreditnya pak. Soalnya untuk takeover sptnya saya belum bisa….terima kasih

    • Ibu Anita, saya belum berpengalaman dengan Bank Syariah. Kalau “tidak bisa” kemungkinan besarnya memang tidak bisa jadi kalau memang tidak bisa refinance coba di Take Over ke bank lain. Semoga menjawab.

  67. Yth P’Enos, boleh sy di share utk hitung2an nya pak…dan bagaimana caranya, krn sy rumah jg dg KPR Niaga selama 16th baru masuk tahun ke-5, sementara cicilan tiap tahun berubah2 mengikuti suku bunga, mgk kalo bisa di take over ke bank lain lbh ringan…

    mohon advise nya ya pak, kalau boleh di email saja…ke ritawahyu_p@yahoo.com

    terima kasih byk,
    Rita

  68. slmt siang p.enos, smg bpk dan keluarga senantiasa sehat. mengikuti chat dlm blog ini sungguh begitu menarik. mohon berbagi ilmu dgn mengirimkan file excel atau postingan bermanfaat ke email sy. trma ksh banyak sebelumnya…

  69. AGUS EKO SUMARSONO said:

    Selamat pagi pak Enos. saya baru saja mengajukan kpr top up , dari yang saya ajukan 250 jt disetujui 185 jt .Kpr sy di Mandiri sdh berjalan 20 bl dg pinjaman waktu itu 155 jt, sisa pinjaman sy 147 jt an.waktu itu taksiran harga rumah 250 jt. yg ingin saya tanyakan kira2 ada bank lain yg bisa lebih tinggi dlm memberikan pinjaman tdk (max 80 %) soalnya sy bth tmbahan dana u usaha. Bank mana sj yg bs menerima take over dg kondisi sy, soalnya sy pernah ke BTN setempat jwbn dr marketingnya ketus dan meremehkan. Terima kasih byk atas jwbannya pak. Sy tunggu sarannya

  70. Salam kenal Pak Enos, mohon sharing pengalaman dari bapak ni gimana cara take over KPR sekalian dengan dapat dana top up/lebih. Saat ini saya sudah ada KPR disalah satu bank syariah yang telah berjalan sekitar 3 tahun, mereka tidak bisa untuk refinance. Saya pengennya take over + top up tetap pakai bank syariah. Saya sudah coba hubungi beberapa bank syariah, mereka bisa take over tetapi nominalnya hanya sebesar sisa outstanding saja, mereka juga bisa take over + top up tetapi diperuntukkan untuk biaya renovasi. Sedangkan kondisi rumah saya sudah saya renov full (dulu waktu ajuin KPR pertama kali belum renov). Rumah saya ada di kawasan islamic village, karawaci tangerang (strategis dan kenaikan harga properti disini sangat tinggi tiap tahunnya). Mohon info jika bapak punya saran buat saya atau ada rekomendasi bank syariah yang dapat cover kasus saya tersebut,
    Saya tunggu sarannya
    Terima kasih

    Note :
    email saya che@stanley.co.id
    Minta tolong dikirim jg file excelnya

  71. Selamat siang pak enos..
    Saya mau minta pendapat bapak..
    Saya mempunyai kpr btn baru berjalan 11 bulan, sebesar 66juta untuk tipe rmah 36/84..
    Saya ingin mengajukan refinance, krn bangunan diperluas dan ada sisa tanah.. Skr menjadi 72/141..
    Kira2 bisa ga ya kalo di refinance.. Trus itung2 ngannya gmana ya? Krn saya lg butuh dana.. Agar saya tau cicilannya kalo di refinance dan dana yg bisa keluar brapa..
    Terima kasih..

    • Refinance/Topup bergantung kebijakan bank, saya di CIMB Niaga tahun 2008-an harus 1 tahun dulu baru bisa topup… itupun kemudian ditolak :-(
      Biasanya biaya-biaya yang timbul sekitar 3-5% dari total pinjaman, kemudian dana yang keluar adalah 70%-80% dari hasil appraisal rumah. Silahkan ditanyakan ke marketingnya… semoga sukses Ibu Sally.

  72. salam kenal pak,

    saya ada rencana utk top-up atau refinance atas rumah kakak, skrg ini kpr sdh masuk tahun ke 2, bgmn langkah-2 nya pak ? klo ada semacam simulasi dlm format excell mhn utk sharing, tq banget pak…….

    • Jika yang akan melakukan top-up dan refinance bukan nama yang tertera di kredit sepertinya tidak bisa. Kasusnya bisa jadi malah jual-beli. Sebaiknya ditanyakan ke marketing officer yang dulu membantu dalam pengurusan KPR tersebut detail prosesnya… bisa jadi tiap bank berbeda prosedur. Smoga berkenan..

  73. Asmara Putra said:

    Yth Bapak Enos
    Artikel ini sangat menarik sekali, saya sdh punya kpr unk Ruko (900 jt) baru berjalan 1,5 th bunganya sdh floting (14%). Rencana th ke 2 saya akan top up. Mohon sarannya bila dari KPR saya pindahkan ke PRK (pinjaman rekening koran). Kira kira dari perhitungan yang mana ke 2 bentuk pinjaman tersebut yang paling baik. Mohon juga di kirim ke email saya tentang perhitungannya (dalam bentuk file exel). trims n salam sukses !!

    • Saya belum berpengalaman dalam hal PRK, namun setahu saya PRK selama kredit masih berjalan yang dibayarkan hanya bunganya saja baru pada saat jatuh tempo dibayarkan pokoknya. Dan pada saat jatuh tempo PRK masih dapat diperpanjang. Untuk pengusaha hal ini menguntungkan… demikian jawaban saya.

  74. Teguh L. Putro said:

    Salam kenal Bpk. Enos,
    Saya rencana akan refinance (top-up) atau take over KPR untuk tambah modal usaha / investasi lain. Mohon dikirim via ke email saya untuk perhitungannya dengan format excel. Thanx sebelumnya.
    Salam sukses selalu buat Bpk. Enos.

  75. Pak Enos, salam kenal. Saya tertarik dengan pembahasan mengenai take over KPR. Saat ini saya KPR di bank konvensional 10 th, sdh berjalan 4,5th dg bunga saat ini 12,5% (floating). Nah ada bank syariah yg menawarkan bunga 12%/th fix, bebas biaya administrasi. Kira2 menguntungkan gak ya KPR yg sdh berjalan hampir 5 th ini di take over ke bank syariah tsb? Krn cicilan KPR di awal2 tahun kan komposisi bayar bunga lebih besar drpd bayar pokoknya (dr nilai plafon 165jt, setelah 4,5 th, saldo hutang saya masih 130juta). Bagaimana menurut Bapak?

    • Pak BunDit,
      Mohon maaf sebelumnya, sebenarnya sangat sulit bagi saya untuk menentukan apakah menguntungkan atau tidak. Bapak harus menentukan terlebihdahulu kenapa ingin di takeover. Apalagi bunga floating… bisa jadi turun, bisa jadi naik lagi, semua bergantung keadaan perekonomian negara kita… tapi percaya deh ekonomi kita semakin membaik, jangan bayangkan sebaliknya hehehe (be positive)… saya kirimkan lewat email Bapak perhitungan KPR agar bisa dijadikan pertimbangan pribadi.

      Kalau hal ini saya alami, saya akan: melakukan takeover jika “uang lebih” yang dihasilkan dari takeover akan saya gunakan untuk membuat usaha yang akan menghasilkan cashflow masuk ke pundi-pundi saya… dan/atau bunga 12,5% tidak memberatkan cashflow keluarga. Kalau hanya sekedar menghindari bunga floating takutnya nambah hutang malah gak bisa bayar cicilan. Jangan hanya karena tertarik bebas biaya dan bunga rendah… sebaiknya dihitung-hitung sebelumnya… sayapun tidak terlalu ahli dalam hitung-menghitung…

      Semoga berkenan, dan sukses selalu buat Bapak…

  76. Salam sejahtera Pak enos,
    Saya sangat menyukai situs ini, sangat menambah wawasan menurut saya. Langsung saja ya pak, saya ingin menanyakan kepada pak enos,
    1. saya memiliki KPR yang menginjak thn ke 2(bulan 16 tepatnya) dr angsuran total 5 thn (dr bank BRI syariah) dengan nilai cicilan 3.7 juta/bln, nah yang ingin saya tanyakan, bisakah saya melakukan Top Up jika saya sudah 3 bulan lbh memiliki tunggakan krt krd dr bank laen? Apakah saya sdh masuk ke daftar Black list Bi ? namun saya tdk pernah melakukan keterlambatan dlm pembayaran KPR saya.
    2. Apakah prosedur Top Up sama dengan Take Over (dlm arti bank juga akan melakukan pengecekan data nasabah ke BI atau hanya melihat history analisa pembayaran KPR saya di bank tsb?)
    3. Atau adakah solusi lain untuk mendapatkan pinjaman dana segar untuk menambah modal usaha saya jika Top Up ditolak dan saya tdk mungkin melakukan pinjaman lewat kartu kredit dsb ?

    Terimakasih atas pencerahannya ya pak..
    GBU

    • Rekan Jeje,
      1. Sebaiknya tunggakan KK-nya dilunasi dulu… karena tunggakan selama 3 bulan tersebut tercatat di BI dan hal ini dapat dilihat oleh semua bank. Walaupun KPR anda lancar, tunggakan KPR tersebut dapat menghambat proses Top-up.
      2. Top-up dilakukan pada bank yang sama, sementara take over berarti utang kita diambil (dipindahkan) ke bank yang baru. Semua proses ini pasti melalui BI Checking.
      3. Saya kurang tahu, namun banyak badan-badan perkreditan seperti BPR yang prosedurnya lebih longgar. Saya pernah akan meminjam uang melalui BPR, biasanya mereka akan lebih fleksibel jika ada anggota/nasabah dari BPR yang merekomendasikan. Atau coba keluarga atau teman.

      Semoga berhasil dapat kreditnya…
      GBU

  77. salam kenal pak enos,saya baca ulasan,trik kpr pak enos sangat inspiratif banget membuat jadi semangat ingin ikut jejak bapak ,boleh saya mendapatkan file excel dan RAB ,nama saya ota domisili Balikpapan KAL-TIM

  78. Salam, Pak enos,
    Saya sangat menyukai situs ini, sangat menambah wawasan menurut saya. Langsung saja ya pak, saya ingin menanyakan kepada pak enos,
    1. Saya memiliki KPR yang sudah 5thn dr angsuran total 10 thn (dr bank BNI Griya) dengan nilai cicilan 550rb/bln, nah yang ingin saya tanyakan, bisakah saya melakukan Top Up (utk melunasi hutang2 kartu kredit saya) jika saya punya tagihan 3 kartu kredit. Kartu kredit saya tidak punya tunggakan, namun over limit. Apakah saya sdh masuk ke daftar Black list Bi ? Saya tdk pernah melakukan keterlambatan dlm pembayaran KPR dan KK saya, meski sering over limit, tapi selalu saya bayar.
    Terimakasih atas pencerahannya ya pak.

    • Pak Rayhan, Sebaiknya diselesaikan dulu tagihan 3 KK tersebut, setelah itu takeover. Untuk mengetahui apakah sudah masuk blacklist BI, silahkan datang ke kantor BI di propinsi anda dan hubungi pelayanan publik. Ada form yang harus diisi, kemudian tunggu beberapa hari setelah itu akan dipanggil melalui email. Selamat track record baik pasti tidak ada masalah… semoga sukses.

  79. trims pak enos,info yang sangat bagus…menjadi inspiratif

  80. Salam Kenal Pak Enos,
    Saat ini saya sedang Membangun Rumah dengan Kredit Menggunakan KTA (Kredit Tanpa Agunan) Bukan KPR, Dengan JAngka Waktu Tahun Angsuran 2.5 jt. Karena Saya Ada Rencana Ngembangin Usaha Saya Rencananya Mau Meng KPR kan Rumah Tersebut. Pertanyaanya Apakah Bisa Kita Meng KPR kan Rumah Kita Sendiri ? Saat ini Saya Masih Seorang Karywan dengan Penghasilan Perbulan 6.5 jt dan tambhan dari usaha servise ponsel 2.5 jt perbulan saya sudah lama bekerja sama dengan bank baik melalui pinjaman maupun kartu kredit dan saya tidak pernah menunggak.
    Mohon Jawabanya ya Pak Enos..Sebenarnya Inti Dari Pertanyaanya Saya Adalah Bagaimana Saya Mendapatkan Dana Segar Untuk Usaha Saya dan Juga Dapat Mengecilkan CIcilan Perbulan Hutang Saya yang 2.5 jt selama 5 Tahun, dengan Cara Meng KPRkan Properti saya Dengan JAngka Waktu 15 atau 20 Tahun. Saya Tidak Berfokus Ke Bunga Yang Lebih Besar dengan jangka waktu yang lama, KArena Uang Dana Segar yang Saya Peroleh Bukan Untuk Konsumtif Tetapi Usaha Yang Saya Yakin Profitnya Bisa Untuk Menutupi Biaya Bank Per bulan.

    Sebelumnya Terima Kasih Untuk Jawabanya dan Juga Isi Dari Blog Yang Bermanfaat Ini.

    Nb. Kirim Ke Email Juga Ya PAk Jawabanya Atau Notifikasi Ke Email.

  81. syaloom pa Enos….
    salam kenal, pa kami nasabah bank BTN ambil KPR 15 thn sdh dijalani 1 tahun,renc sy tertarik refinance/top up utk renov rumah kira2 Rp.150jt…wktu itu di approve kredit senilai RP. 260jt dgn cicilan 3.2jt/bln, nilai rmh seharga Rp.485jt,yg skrg melonjak jd Rp.570jtan…kira2 prosesnya bgmn pak dan minta tlg utk itung2an nya,tlg bs lwt email…trmksh byk bpk….Tuhan mberkati…

  82. Pak, kasih penjelasan lg yg lebih rinci dong, dengan biaya2 yg harus dikeluarkan.. Trims

    • Biaya-biaya bervareasi bergantung kebijakan bank. Contoh untuk appraisal ada bank yang gratis ada yang bayar. Sebaiknya Ibu tanyakan ke marketing tiap bank. Semoga berkenan.

  83. Siang Pa enoss..

    Saya punya KPR BRI yg sudah berjalan 2 thn 3 bulan,saat pengajuan masih dgn penghasilan pribadi saya karna blm menikah, tetapi sekarang saya sudah berstatus menikah.mohon diberi pencerahan mengenai topup/refinance beserta cara perhitungannya ke email saya sebagai referensi dan bagaimana cara2 pengajuan topup/refinance itu.terima kasih banyak untuk sharing informasinya.

  84. salam pak enos…
    senang melihat masih ada orang yang dengan tulus mau berbagi….saya baru mau membeli rumah di perumahan yang dibangun oleh pengembang melalui KPR, mohon saran;
    1. Apa yang harus diperhatikan dari perumahan tersebut supaya nilainya akan bertambah setiap tahun?
    2. Apa yang harus saya perhatikan untuk memilih Bank mana yang akan saya ajukan KPR nya?
    Konsep refinancing dan take over, adalah ide yagn cerdas…
    Terima kasih

    • Terima kasih Pak Syafik sudah singgah di blog saya.
      Saya hanya berbagi pengalaman, dan akan menjawab sepengetahuan saya.
      Jawaban:
      1. Lokasi, pengembang, sarana/prasarana (sekolah, tempat belanja, rekreasi, ibadah, dll). Salah satu cara melihat suatu lokasi akan berkembang, seperti yang pernah saya baca di internet, adalah: lihat jika ada BANK disekitar lokasi perumahan tsb. Ini salah satu indikasi daerah tersebut akan/sedang berkembang. Karena saat mendirikan cabang pasti bank mengadakan survey yang dapat dipertanggunjawabkan. Apalagi jika cabang tersebut adalah cabang dari bank-bank swasta/bumn besar. Saya pernah beli rumah dari pengembang yang besar namun ternyata tidak berkembang dengan cepat. Mungkin salah lokasi.. semua adalah pengalaman yang menjadi pembelajaran buat saya.
      2. Cara bank dalam melayani pelanggan, bunganya, lokasi bank (cari bank yang memiliki cabang dekat tempat tinggal, semakin dekat semakin bagus). Namun semua relatif, saya pernah KPR di salah satu bank swasta. Saat awal-awalnya saya dilayani dengan ramah namun setelah dapat ternyata kami dibuat tidak nyaman, seolah-olah kami yang harus mengejar mereka. Mungkin ini hanya tingkah laku marketingnya saja. Saya percaya tiap bank memiliki SOP yang baik dalam melayani pelanggannya.

      Semoga berkenan… semoga sukses mendapatkan bank dan perumahan yang cocok.

      • terima kasih pak enos..boleh dong di kirimkan skema untuk take over dan refinancing, akan bisa jadi pengetahuan yang berharga buat saya. terima kasih

  85. gilliadnyana said:

    pak saya mau jual rumah saya,yang masih kredit di BTN,tapi si konsumen membelinya dengan melanjutkan kredit,tapi konsumen minta di pindahkan dan meminjam di bank BRI dengan jaminan sertipikat saya yg masih di BTN,
    kalo boleh saya tau gmn format perjanjian nya
    tolong bantuannya ya pak,,
    saya ucapkan terima kasih sebelumnya.

    • Rekan Gilliadnyana, mohon maaf saya tidak memiliki format perjanjiannya. Namun jika memindahkan kredit seperti itu pasti akan melibatkan Notaris dan Legal dari bank. Saya percaya Notaris memiliki format perjanjian tersebut, demikian pula dengan pihak legal bank. Silahkan dikonsultasikan dengan pihak bank atau notaris yang terlibat. Semoga sukses proses jual belinya.

  86. Salam Pak Enos…..
    sy sungguh respek dengan blog bpk….bisa membantu sesama….
    sy ingin bertanya kalau untuk cicilan mobil, bgm take over atau refinance bisa dilakukan?

    • Pak Heri,
      Saya belum pernah melakukan hal ini, namun kalau dicoba saya kira bisa. Coba hubungi marketing bank yg memberikan kredit mobil, saya kira bisa karena pada dasarnya semua kredit bisa dipindahkan ke bank lain… atau bisa minta diperpanjang. Semoga sukses… dan silahkan bagi-bagi pengalamannya jika berhasil.

  87. mensrik neh pa enos,akan saya aplikasikan refinance,atau take over,dengan apraise baru,boleh minta contoh hitung2anya pa terimakasih.

  88. Yth Pak Enos,

    Saya baru mendapat tawaran dari Bank untuk melakukan re financing, biaya2 yang muncul dinfokan adalah sbb: provisi (bebas), admin (Rp. 500 rb), asuransi (sesuai usia). Bgamna menghitung besaran asuransi yang haru dibayarkan? selain ketiga biaya2 tsb apakah ada biaya tambahan lainnya? (takutnya ada jebakan betmen) :)

    Salam,
    cepfuzi

    • Pak Cepfuzi,
      setahu saya hanya itu, admin dan penyesuaian asuransi, terkadang ada bank yg minta biaya appraisal. Untuk hitungan asuransi saya tidak punya karena ada nilai aktuarita (kalau tidak salah sebut, atau “nilai sekarang”) dan itu sampai sekarang jadi rahasia pihak asuransi. Kalau punya teman yang kerja di asuransi mungkin bisa ditanyakan. Semoga berkenan… dan sukses selalu.
      Salam, Enos

  89. Yth pak enos..skrang sy sdang mngajukan topup di Bank cimb niaga kpr sy tnggl 9,5 jt lg skitr 24 bln lg dr 10 thn,ktanya bs g ad msalah tp ad yg mmbuat sy ragu gaji kotor saya 4 juta tp gji bersih sya 2,3jt dr phak marketing tdk msalah dan bs krn acuannya gji kotor rncana uangny untk mmbeli kontrkan dgn hrg 60 jt 2pntu dn sisanya wat mdal usha slama in sy ad usaha kredit brang bgmn mnurut bpk mhn nasehtnya lwat email saya trimakasih..

  90. Yth pak enos mf mengganggu lagi sdah seminggu pihak marketing blm menghubungi kami sementara kami blm mengisi aplikasi dn kelengkapn dokumen klengkapan msh ad pd kami ,br mengirim fc ktp dn mmbahas ttng cicilan perblnnya slama 10 thn..dn pihak marketing akn menyiapkan dokumenny dl br kami nnt d hubungi tp sdh seminggu blm ad kbar ap yg hrs kami lakukan,kami boleh dkrim perhitungn file exelny pak mhn dkrim ke email kami terimakash..

    • Ibu Puji,
      Hitungannya sudah saya kirimkan lewat email. Coba Ibu yang aktif hbungi, biasanya mereka lupa karena banyak yang harus dilayani oleh mereka sehingga bisa jadi urusan Ibu dengan mereka tertunda kalau tidak diingatkan. Semoga sukses!

  91. dear bapak property

    apakah saya boleh diemail contoh perhitungan untuk take over atau refinance?
    untuk mempertimbangkan untung ruginya, dan lain sebagainya.

    sebelumnya terima kasih

  92. yth pak enos,
    minta sarannya , saya mempunyai kpr btn 43 juta telah berjalan 4 tahun dengan sisa pokok kurang lebih 35 juta ..saya berminat membeli kontrakan seharga 70 jt .tetapi saya kekurangan dana sebesar 45 juta kira pilihan terbaik apa yang saya pilih: coba top-up ke btn ,atau take over ke bank lain dengan permintaan top up.atau btn dilunasi lalu pinjam ke bank lain agunan sertifikat.
    Kira -kira bank syariah ada yang bisa take over dan top up kpr btn saya tidak ya? bank nya apa ?
    boleh diemailin contoh perhitungannya dong?,.

    • Pak Ghofar
      Menurut saya, sebaiknya kontrakan yang akan dibeli yang dijadikan agunan. Siapa tahu appraisalnya lebih dari 70jt maka bapak bisa dapat uang tambahan untuk memperbaiki atau melengkapi kos-kosan tersebut.

      Bank syariah pasti ada… sebaiknya ditanyakan ke marketing dari tiap-tiap bank syariah. Hitungannya akan saya kirimkan ke email Bapak. Semoga berkenan dan sukses selalu!

  93. pak enos, saya mohon penjelasannya bagaimana cara mengajukan refinance, tolong dikirim ke email saya, thanx

    • Ibu Dina, untuk mengajukan refinance silahkan menghubungi petugas marketing yang dulu melayani Ibu saat mengajukan KPR pertama kali atau silahkan menghubungi customer service atau bagian kredit di bank ybs. Semoga sukses.

  94. Pak Enos, saya ada sedikit pertanyaan .. saya sekarang mempunyai KPR BRI sudah jalan 3tahun lamanya.
    Tapi sekarang saya mau jual Rumah tersebut dan juga sudah ada yang mau beli.
    yang jadi masalah saya memounyai tunggakan cc dibank lain sudah 6bln, dan yang mau beli rumah saya itu mau melalui KPR juga!
    Menurut pak Enos kira2 Kpr yang calon pembeli rumah saya, ada efek ga ya? terima kasih

    • Pak Renaldi, untuk calon pembeli menurut saya tidak akan bermasalah karena yang memiliki tunggakan cc adalah bapak. Kecuali calon pembeli juga memiliki tunggakan cc atau tunggakan kredit lainnya. Saya juga belum pernah mengalami hal ini… semoga tidak ada masalah.

      Sukses selalu.

  95. Salam kenal Pak Enos…

    Saya ada pertanyaan mengenai “Take Over KPR” dan “Refinance”. Saat ini saya mempunyai KPR di Bank Niaga, cicilan baru berjalan 3 tahun dan masih sisa 12 tahun lagi (masa KPR 15 tahun). Nilai pinjaman pada saat mengajukan KPR adalah 134 juta dan setelah dicek ke pihak Bank, saat ini utang kami tinggal 125 juta lagi.
    Bunga yang dikenai saat ini adalah sebesar 12,75 % setara dengan cicilan sebesar 1,7 juta.
    Jumlah pendapatan saya dan suami apabila digabung mencapai 11 jutaan.
    Harga rumah pada saat kami beli adalah 150 juta, dan setelah survey harga2 rumah saat ini yang setipe naik sekitar 30 % yaitu kisaran 200 jutaan.

    Alasan kami ingin top up KPR karena membutuhkan dana untuk modal usaha sekitar 50-70 juta, dan juga kami merasakan bunga yang dibebankan oleh bank terlalu tinggi karena suku bunga BI saat ini sudah turun.

    Pertanyaan saya mana yang terbaik untuk memperoleh dana tambahan untuk modal usaha tsb?

    1. Take over KPR dari Bank Niaga ke Bank Mandiri atau bank lain dengan harapan ada dana lebih sebesar yg saya sebutkan diatas.
    2. Top up atau refinance kembali di Bank Niaga?
    3. Mohon dikirimkan file excel simulasi penghitungan top up/ refinancing KPR?
    4. Karena pendapatan saat pengajuan aplikasi KPR pertama berbeda dengan jum;ah pendapatan kami saat ini, apakah ada kemungkinan kami mendapatkan platfond pinjaman yang lebih besar?

    • Ibu Fitri,
      Terima kasih sudah mampir di blog saya. Menurut saya sbb:

      Jawaban 1&2 (bergantung kepada keputusan Ibu)
      Takeover ataupun Topup masing-masing memiliki keuntungan dan kerugian.
      Jika Takeover, prosesnya sama dengan saat KPR pertama kali (biaya-biaya KPR, kelengkapan dokumen, dll) namun tingkat kepercayaan bank yang akan meng-takeover kepada Ibu sebagai nasabah sudah terbentuk karena proses ini sudah dilalui pada bank Niaga sehingga proses pengurusan bisa lebih cepat. Takeover biasanya akan mendapatkan lagi bunga fix selama 2 tahun dimana bunga tersebut lebih kecil, setelah itu floating.

      Topup tidak ada biaya-biaya kecuali mungkin biaya asuransi yang harus ditambah karena plafon kredit yang bertambah, namun bunga yang berlaku sama dengan bunga yang dijalani sekarang. Pengurusan bisa lebih cepat.

      Silahkan dihitung-hitung mana yang lebih menguntungkan, karena faktor/besaran biaya Takeover ataupun Topup di tiap bank berbeda-beda disamping itu hasil appraisal properti juga berbeda tiap bank.

      Jawaban 3,
      File excel tersebut saya kirimkan lewat email, file tersebut berlaku untuk semua KPR baik itu takeover maupun topup.

      Jawaban 4,
      Sudah pasti Ibu bisa mendapatkan plafon yang lebih tinggi, ini dikarenakan oleh peningkatan pendapatan dan peningkatan nilai properti Ibu.

      Suku bunga floating saat ini berkisar 10-14%. Bunga floating kami di NISP saat ini 12,5%… namun saya dapat informasi bunga floating Commonwealth Bank 10,5% (harus di cek lagi, kalau benar bagus nih)…

      Semoga Ibu berkenan atas jawaban saya…. Jika ada yang belum jelas silahkan email lagi, saya akan coba jawab semampu saya. Sukses selalu.

      Jawaban juga sudah saya kirimkan ke email Ibu. Terima kasih.

  96. canson freddy said:

    Pak, apakah pengajuan top up bisa diberikan pada yang baru 1 tahun kpr?
    slip gaji saya saat ini lebih rendah dari slip gaji pengajuan kpr 1 tahun lalu, apakah bank mau memberikan top up? saya saat ini angsuran rumah 2.5 jt/bln selama 15 tahun.
    dan apakah pembayaran kartu kredit minimal dapat dimasukkan dalam black list ?
    trimakasih pak atas infonya

    • Kalau baru 1 tahun sepertinya tidak akan diberikan untuk topup, kalau mau dicoba silahkan tidak ada salahnya karena tiap bank memiliki policy sendiri-sendiri. Biasanya bank akan memeriksa dari NPWP jika Bapak memiliki NPWP mengenai pendapatan.

      Utang Kartu Kredit dibayar minimal tidak akan di-blacklist sejauh masih terhitung lancar. Membayar kartu kredit minimal akan menguntungkan bank dan merugikan nasabah, jadi tidak akan di-blacklit. Kalau dihitung-hitung jika hanya bayar minimal bunga Kartu Kredit bisa sampai 40%/thn. Kecuali sudah sekitar 3bln tidak ada pembayaran, bisa masuk daftar blacklist. Blacklist pun ada tingkatannya.

      Semoga berkenan dan sukses selalu.

  97. Pak Enos,

    Saya sangat tertarik membaca blog ini,

    Bolehkah saya juga dikirimkan file excel untuk perhitungan KPR ini ? Karena saya kebetulan ingin melakukan proses take over

    Terima kasih atas bantuannya

  98. as,al.yth Bapak Enos, saya Tamsul Thamrin minta saran ngmn cara agar aplikasi Take Over BANK BTN bisa golllll, soalnya saya sanagt butuh dana usaha.

    • Maksudnya bapak mau takeover dari bank BTN atau ke bank BTN?
      Saya pernah punya pengalaman dengan bank BTN, saat itu kami hendak takeover kredit kami dari BTN dgn agunan sertifikat rumah ke bank NISP . Bank NISP hendak meminjam sertifikat asli tanah yang kami jaminkan untuk dicek ke BPN namun oleh bank BTN tidak boleh. Jalan keluarnya adalah kami membayar penuh sisa kredit di BTN (sama saja melunasi kredit). Itu namanya bukan takeover :-)

  99. selamat malam bp. enos

    Nama saya vian, saat ini saya mempunyai KPR di Bank BTN, cicilan baru berjalan 2 tahun dan masih sisa 13 tahun lagi (masa KPR 15 tahun). utnuk cicilannya 2,5 juta perbulan. pada waktu mengajukan kpr gaji saya 5,5 juta, yang sekarang ada kenaikan menjadi 7,3 juta. Untuk saat ini saya sangat membutuhkan dana untuk mendirikan usaha.Yang saya ingin tanyakan apakah saya sudah bisa mengajukan aplikasi top up (refinancing ) atau take over saya di bank btn dan boleh donk pak diemailin contoh perhitungannya yang di exel.

    terimaksih banyak sebelumnya.

  100. Nurhanifa said:

    Siang Pak Enos

    Nama saya Hani, sy mempunyai sebidang tanah dan berniat untuk membangun rumah diatasnya. Sy ingin mengajukan KPR dengan jaminan tanah tsb, tp KPR yg di setujui sangat kecil sekitar 40jt. Klo sy meminjam uang melalui KTA sekitar 60jt untuk bangun rumah, dan setelah rmh tsb jadi atau 80% jadi saya mengajukan untuk KPR atas rumah dan tanah tesebut ke bank bisa tidak? rencana nya klo KPR nya cair sy akan gunakan untuk melunasi KTA tersebut, Lalu mencicil ke bank dengan cicilan yg lebih ringan, karena klo KPR kan tenor nya bisa sampai 10 tahun sedangkan KTA hanya max 5 thn dan bunganya kan lebih besar. Mohon bantuannya saya sangat menantikannya.

    Terima kasih sebelumnya

    • Rekan Hani,
      Jumlah KPR yang disetujui bergantung dari beberapa segi dan uang yang akan diberikan adalah 20-80% dari hasil appraisal/RAB:

        – Pendapatan (cicilan bulanan 30% Pendapatan Kotor)
        – RAB Bangunan (80% dari RAB)
        – Besar Nilai Jaminan (80% dari hasil Appraisal)
        – Lokasi (Sekalipun Pendapatan, RAB, Nilai Jaminan memenuhi syarat namun jika lokasi tidak memenuhi criteria mereka maka kredit tidak akan diberikan)

      Menurut saya jangan mengambil KTA, karena KTA bunganya sangat besar. Kecuali digunakan untuk bisnis oklah.

      Semoga berkenan…

  101. Pak Enos, terima kasih atas tulisannya, sangat membantu pemahaman saya mengenai KPR.
    Begini Pak Enos, ditulisan diatas disebutkan bahwa –percepatan pelunasan sebagian pokok sebaiknya dilakukan setelah 1/2 dari masa cicilan — seandainya percepatan pelunasan sebagian pokok saya lakukan di tahun ke-4 dari masa cicilan 15th, apakah bisa dikurangi saja masa cicilannya? Apakah lebih menguntungkan? Mungkin ada file excel Pak Enos yg bisa membantu untuk perhitungannya? Kalau ada mohon share Pak ya ke alamat e_mail didipr@rocketmail.com … Thx Before

    • Pak Didi,
      Saya belum pernah melakukan pelunasan setengah… menurut saya kalaupun dilakukan pelunasan setengah pada tahun ke 4, kemungkinan masa kredit tetap 15 tahun namun cicilan saja yang jadi mengecil… atau masa kredit menjadi lebih pendek namun jumlah cicilan perbulan tetap sama.

      Pada tahun ke 4 biasanya jumlah bunga yang dibayarkan masih tetap lebih besar dari pokok, jadi sebaiknya menurut saya uang yang digunakan untuk penutupan sebagian digunakan untuk membuat usaha yang menghasilkan cashflow masuk yang dapat memperbesar daya bayar Pak Didi. Namun semua bergantung kepada bapak. Saya emailkan perhitungannya.. semoga berkenan.

  102. salam pak enos
    salam kenal dengan saya fauzi pak enos, pak saya tertarik dengan artikel bapak tentang takeover & refiance tolong di email kesaya pak unyuk lebih jelasnya

  103. salam kenal pak enos,sy tertarik atas artikel yg bpk utarakan di atas,sy mempunyai rencana untuk take over kpr sy tp sy lbh tertarik pd refinanace kpr.perlu di ketahui bhw kpr sy tlh berjln 5 thn dr 15 thn rencana dgn bunga saat ini 13,5% di btn.pd saat pertama nilai kpr sy 42jt dan skrng sdh 101jt,bisakah sy mengajukan refinance pd btn dan kira2 berapa % sy bs dpt kan dr nilai baru property sy saat ini? juga mhn dikirimkan contoh hitungan excelnya pak .thanks berat atas pencerahannya.

    • Menurut saya bisa Pak Aria. Nilai yang akan didapatkan bergantung hasil appraisal bank antinya dan pendapatan kotor Bapak saat ini. Uang akan didapatkan adlh berkisar antara 70-80% hasil appraisal bergantung kebijakan bank. Semoga dapat dan sukses selalu Pak Aria.

  104. Pak Enos,

    minta tolong diemail simulasi take over.

    Trims.

  105. Pak Enos,

    Saya tertarik dengan simulasi take over. Mohon dikirimkan ke email saya.

    Trims

  106. slmt pg pak enos …pak enos saya punya kredit di bank btn udah jln 3 thn dengan nilai kredit 49 jt yang saya mau tanyakan kira 2 kalau saya ajukan top up dengan nilai 100 jt an apa bisa …gaji saya 3,5 jt tambah uang tunjangan tetap 1jt ada usaha 1 jt apa bisa buat acuan untuk mendapatkan kredit nilai 100 jt . ats bantuannya saya ucapkan matur suwun sukses sll buat pak enos

  107. siang pak enos saya punya kredit di bank btn udah jln 3 thn dengan massa pinjam 10 thn yang saya tanyakan apa kira 2 bisa saya ajukan top up dengan nilai 100 jt sementara harga rumah 3 thn yang lalu 55 jt namun kpr di btn 49 jt karena di kurangi dp.rumah sebagian udah saya renovasi cuma saya bth dana lagi untuk nambah renovasi …mendapat pak enos di setujui gak dengan meminjam 100 jt..mhn kasih tau cara biar di acc ohya gaji saya 3,5 jt dan tiap tahun naik 500 rb di tambah tunjangan tetap dari pemerintah 1 jtan dan usaha les anak 1 jtan …msh atas bantuan pak enoss infonya

    • Pak Ardi, semua bergantung nilai properti (akan diappraise lagi oleh BTN) dan pendapatan. Saat buat laporan pendapatan semua pendapatan sebaiknya dicamtumkan agar menambah total pendapatan. Dicoba saja Pak Ardi, semoga bisa. Sukses selalu.

      • pak enos mksh lho atas bantuanya saya udah ke btn katanya bisa cuma skrng masalahnya data aja ktp saya ama istri status masih single dan kk masih sendiri apa ini akan berpengaruh dlm acc kredit ….ohya bisa minta di emailkan perhitungan biaya waktu akad kredit…saya bnr mksh ini sangat bantu saya

      • Saat ttd tangan kredit, pasangan harus menyetujui dan memberikan paraf dalam surat perjanjian kredit. Mungkin bisa ditanyakan ke marketing syarat-syaratnya karena tiap bank memiliki kebijakan sendiri. Saya kirimkan perhitungannya melalui email. Sukses selalu Pak Ardi.

  108. Sore pak enos, saat ini saya sudah memasuki tahun ke 2 KPR dimana rate yang dikenakan adalah 12.9%.
    Yang saya ingin tanyakan adalah berapa rata-2 rate floating yang berlaku di bank saat ini ya (sebagai gambaran jika akan melakukan take over ke bank lain)? apakah bapak punya saran-saran yang bisa saya gunakan untuk meminta penurunan suku bunga yang berlaku ( tenor s/d 14 bulan angsuran selalu tepat waktu). Terimakasih sebelumnya atas informasi diatas. Sukses selalu

    • Pak Panji, rate floating berkesir 12%-an (saya juga dapat 12% floating)… silahkan hubungi bagian marketing/kredit jika ingin menurunkan bunga dengan alasan yang masuk akan.

  109. dear pak enos…
    salam kenal pak…saya marthin….saya juga baru mengetahui tentang refinance dan take over dan baru akan saya jalankan , yang jadi pertanyaan saya adalah apabila ternyata refinance itu berhasil , dan saya mendapatkan tambahan dana, bisakah saya kembali melakukan refinancing ? apakah ada syarat tertentu untuk mendapatkan kembali refinancing ? misal dalam 2 tahun kedepan saya mengajukan kembali refinancing….apakah tetap akan berhasil saya dapatkan? dan apakah ada batasan waktu (misal hanya bisa melakukan refinancing sebanyak 10 kali dalam 10 tahun) atau batasan umur untuk melakukan kembali refinancing ? moho penjelasannya pak enos , terimakasih….
    salam

    • Pak Stephanus, menurut saya bisa saja yang penting cicilan ke bank lancar sehingga nama kita memiliki track record yang baik. Dan saran saya hasil refinancing digunakan untuk membuat usaha menambah penghasilan sehingga memperbesar daya bayar kita ke bank dan akan memperbesar nilai kredit yang akan diberikan jika penghasilan meningkat :-)

      Terus terang saya belum tahu apakah ada batasan refinancing, setahu saya sampai saat ini tidak ada. Coba hubungi bank anda lagi jita telah 2 thn.

      Sukses selalu Pak Stephanus.

      • stephanus marthin said:

        tq bgd balasannya pak enos , satu hal lagi yang ingin saya tanyakan jika bole…apakaha bapak sudah pernah melakuakn hal ini (refinancing atau take over ? ) apabila sudah mohon bantuan pak , kira2 apa saja syarat mutlak untuk melakukan refinancing ini pak misal foto copy ktp , kartu keluarga, slip gaji , dll mohon penjelasannya pak….terima kasih :)

  110. pagi p enos, sy tertarik take over k mandiri (sebelumnya di btn). .sy minta tlong dikirimkan ke email sy, simulasi take over tsb. terima kasih sebelumya

  111. Rubirk yang sgt menarik pak enos untuk awam yg krg paham akan KPR …
    saat ini saya mempunyai kpr di bank bni dengan masa pembayaran 15 tahun dan sudah berjalan 2 tahun lebih 5 bulan dengan angsuran 1.6 juta/bln ….. apakah saya bisa take over ke bank lain mengingat saat ini dengan cicilan tsb diatas yg stiap tahun naik ,saya keberatan
    bank mana kira” yg bagus untuk kpr jangka pjg ….mhn bantuan nya ato bisa di emailkan ke saya untuk info lbh lanjut white.angelina23@yahoo.co.id…trima kasih

    • Bisa Ibu Angel.. silahkan hubungi marketing bank, dan beritahukan masalahnya. Semoga ada solusi dari para marketing. Untuk bank mana, saya kurang tahu karena tiap bank memiliki kebijakan masing-masing. Semoga sukses Ibu Angel.

  112. Dear Pak Enos,

    Boleh tolong dikirimkan simulasi take overnya pak ke email saya..?
    Terima kasih sebelumnya.

    -indahnya berbagi-

  113. pak, sy sangat tertarik dengan take over dan refinance , hanya saja sy belum mengerti teknis nya seperti apa, misal harga jual rumah sy dulu 27 bulan yg lalu 177 juta dengan mengambil 15 tahun cicilan 1,6 juta.. dan sisa pokok saya 117 juta.. nah rumah sy sekarang sudah 250 juta , bagaimana teknis sy bisa mendapatkan uang tambahan dan berapa kira2 perhitungan jumlahnya.. lumayan uangnya sy buat usaha dsb.. misal sy pakai refinancing..? tolong berikan ilustrasi contoh kasus yang saya berikan pak., tolong kirim lewat email saya.. dan jika take over kira” bank apa yg bunga utk kpr lbh ringan saat ini saya KPR di bank BNI thx

  114. Pak Enos, jika saya top up kpr tetapi saat akad kredit status masih single dan sekarang sudah menikah, apakah suami akan ikut tanda tangan jika top up kpr disetujui? Mohon dibalas ke email saya. Terima kasih

  115. salam sejahtra pak enos,,dan salam kenal pak
    Saya sangat tertarik dengan artikel ini.
    Pak Kalo boleh saya juga dibagi file excelnya lewat email saya…?

    • Salam Damai Pak Enos,
      Nama saya Yohannes, saya sejak dulu sudah suka membaca buku tentang Property, ikut seminar property, tapi sampai saat ini belum ada yg nyangkut, mungkin daya tangkap saya tergolong lambat, saya tertarik dgn artikel bapak Enos, saya ada rumah dulku thn 2007 saya beli dgn harga 500 juta, 50%nya lewat kpr, ada sedikit rejeki saya tutup pokoknya, puji Tuhan saat ini sisa 70an juta, kpr saya sudah berjalan diatas 4 tahun,saat ini cicilan rumah saya tinggal 1.2 juta per bulan, harga rumah saya saat ini sekitar 1.3M, setelah baca arkikel bapak, saya dpt pencerahaan u/ topup atau take over, saya berencana selisihnya u/ usaha, satu lagi pencerahaan usaha dari Bapak adalah kost kost-an.., pertanyaan saya adalah 1. Jika saya refinancing nilai yg saya dapat adalah max 90% dari harga pasar saat di appraisal kah? 2. Saat di setujui Topup saya, apakah bank tetap mengacu kepada kemampuan membayar kpr? (setahu saya yaitu 1/3 dari penghasilan), saat ini penghasilan saya sekitar 14 juta, ataukah bisa memberikan max 90% dari nilai appraisal tanpa mempertimbangkan penghasilan saya? Karena menurut saya jaminannya sudah diberikan rumah saya yg di appraisal hanya 90%..
      Mohon pencerahannya Pak Enos, dan semoga usaha dan niat baik Pak Enos selalu di bimbing dan di berkati yang Maha Kuasa..
      Terima kasih

      • Syalom Pak Yohannes,
        1. Bisa jadi ada bank yang akan memberikan sampai max 90% dari nilai appraisal. Biasanya 70-80%
        2. Benar, tetap mengacu kepada kemampuan bayar. Ada bank yang memberikan sampai 40% dari pendapatan kotor, coba masukkan applikasi takeover ke paling kurang 5 bank semoga dapat yang berbaik.
        Terima kasih atas doanya Pak Yohannes, sukses selalu buat bapak dan usaha bapak. Semoga berkenan.

  116. Salam..saat ini saya punya KPR di mandiri dah jalan 1,5 tahun dengan cicilan 1,4 jt.tapi sy rasa semakin berat.sementara kpr ini dl jg hasil take over dr BTN.dl nilai rmh sy stlh take over 120 jt sekarang nilai sekitar 160 jt.kl misal sy jual trs sy dapat lebihan 70 jt setelah melunasi semua utang kpr.apakah benar langkah sy?atau top up saja?kl mo di top up ada trik2 tertentu ngga pa agar nilai top up nya besar?apakah di renov kecil2an dulu atau bgmna?makasih
    salam.

    • Pak Didik, saya tidak bisa menjawab secara pasti apakah harus dijual atau tidak. Kalau saya tidak akan menjual properti jika tidak benar-benar terpaksa… misalnya memang arus keuangan saya sudah benar-benar terganggu oleh cicilan KPR, atau properti tersebut terletak jauh sehingga saya tidak bisa mengontrol dengan baik (properti beda pulau, akses ke properti tersebut sangat susah, di daerah konflik, dll).
      Kalau saya coba top-up dulu untuk mendapatkan dana agar dpt digunakan usaha/bisnis yg dapat memperbesar pendapatan, sehingga kemampuan bayar cicilan semakin besar. Besar nilai top-up sebenarnya bergantung pada nilai pasar properti yang ditentukan oleh hasil appraisal bank. Renovasi atau menambahkan taman yang bagus, dll.. dapat meningkatkan nilai properti, namun renovasi memerlukan biaya… :(

      Mohon maaf jawaban saya kurang pas… semoga mendpatkan solusi terbaik sesuai kemampuan keuangan Bapak. Sukses sll…

      • pak enos,,
        sy berencana dengan uang lebihan 70 jt itu pengin buat usaha.n buat dp rmh baru lagi..

      • Sebaiknya direnov dulu agar terlihat lebih baik, atau diberikan taman sehingga nilai propertinya naik. Kemudian coba diajukan top-up atau takeover. Namun jika top-up atau take over malah semakin memberatkan sebaiknya coba dibicarakan dengan pihak bank mengenai keadaan keuangan bapak. Karena usaha memerlukan waktu untuk berkembang dan menghasilkan. Semoga pihak bank memiliki solusi terbaik. Kalau beli rumah baru apakah tidak semakin memberatkan? Kecuali jika rumah tersebut dikontrakkan/disewakn dan hasil kontrakan bisa membantu keuangan bapak.. saya kira ide tersebut bagus juga. Namun jika tidak.. pasti malah semakin memberatkan arus keuangan bapak. Semoga ada jalan terbaik buat bapak… semoga berkenan dan sukses selalu.

  117. Sore Pak enos…

    saya mau tanya….apakah bisa kpr dialihkan ke kredit usaha rakyat atau kredit multiguna…
    atau ambil top up saja untuk mencari dana lebih.
    KPR saya sudah berjalan 1 tahun, masa KPR 10 tahun di bank BTN syariah.

    Mohon info nya….

    • Kenapa mau dialihkan… Menurut saya KPR adalah utang yang terbaik untuk membeli rumah, kenapa mau dialihkan ke multiguna/KUR. KUR untuk usaha kecil, multiguna biasanya bunganya lebih besar dari KPR. Topup boleh juga untuk mendaptkan dana, namun dana yang didapatkan sebaiknya digunakan untuk usaha yang bisa menambah penghasilan Ibu Riri… semoga berkenan.

  118. pak enos, saya ucapkan terimakasih sebelumnya atas sarannya. saya sigit dari jawa timur terus terang saya orang awam dalam hal pinjam meminjam. dan susah tidur klo punya pinjaman he he.. begini pak saya ambil KPR di bank BTN dgn cicilian 1,8jt selama 10 th & sdh berjalan 2 thn dgn bunga flat. stlah sy baca saran 2x bpk diatas, bahwa bunga flat utk jangka panjang ternyata jatuhnya lebih byk. saya pernah tya ke bank bagaimana memperkecil cicilanya. saran dr bank adalah top up. jk saya stor 25 jt maka cicilan akan berkurang sekitar 150rb klo nggak salah ingat, waduh kok kecil ya penurunnya. mohon advicenya apakah saya perlu take over?
    jg file exelnya.
    makasih

    • Menurut saya, langkah take over sebaiknya diambil jika hasil take over ingin digunakan untuk usaha yang dapat menghasilkan penghasilan tambahan. Karena kalau take over dan nantinya akan menghadapi masalah yang sama sebaiknya jangan. File excel-nya sudah saya kirim ke emailnya Pak Sigit.

  119. selamat sore pak enos,salam kenal!
    Sy sorng pegawai salah satu bumn berpenghasilan lbh krng 11 jt /bulan.dan mempunyai side business angkutan truk.saya mempunyai rumah dgn harga rumah sekitar 1,2 m,dgn posisi skrng sedang sy renovasi dgn biaya sekitar 500 jt,sdng pinjaman sy ada dibank ocbc nisp 300 jt pinjaman selama 10 thn,sdh berjalan selama 1,3 thn,bunga flat 10 % selama 2 thn sdng thn ke 3 tergantung bunga pasar.dan rencananya sy akan meminjam uang sekitar 1M dgn sistim TO slama 10 thn,dgn alasan utk biaya renovasi rumah dimana sebenarnya utk menambah armada angkutan saya pak.sy sdh ditawarkan bank BII pinjaman 1 m dgn bunga 12 % dgn angs perbulan lebih kurang 14 jt,saya mau tanya kpd pak enos sbb
    1.apakah sistim perhitungan bunga flat atau efektif yg hrs sy ambil pak atau ada simtim perhitungan bunga yg lain.
    2.bagaimana cara/tips utk bicara dgn pihak bank dlm negosiasi bunga bisa turun?
    3.bagaimana caranya agar to sy bisa diterima oleh pihak bank
    mohon bantuan penjelasan dr bapak’
    rgds Hasudungan

    • Pak Hasudungan, terima kasih sudah mampir di website saya.
      1. Flat dan efektif sebenarnya ada keuntungan dan kerugian masing-masing. Kalau bunga 12% tidak menjadi masalah buat keuangan anda dalam jangka panjang, flat bisa jadi menguntungkan karena pembayaran tetap tiap bulan, ini untuk kredit dengan jumlah yang kecil dan jangka pendek. Efektif dihitung berdasarkan sisa saldo, kalau flat dari saldo awal kalau tidak salah. Sebaiknya baca posting saya yang berasal dari teman mengenai jenis bunga, silahkan cari di bagian arsip.
      2. Karena pinjaman anda sudah 1M, sebaiknya di nego. Coba masukkan permohonan pinjaman dari bank lain, dan lihat bunga yang ditawarkan. Tawaran dari bank lain bisa dijadikan bahan untuk nego bunga.
      3. Untuk diterima oleh bank, harus membangun hbungan baik dengan bank. Membayar semua pinjaman (KPR, Kartu Kredit, dll tepat waktu), rekam jejak di bank harus baik, menggunakan bank sebagai sarana untuk bisnis anda dengan menyimpan hasil segala transaksi bisni melalui bank. Namun yang paling penting adalah harus yakin pada diri anda bahwa anda adalah orang yang pantas/layak untuk menerima pinjaman sebesar yang anda inginkan. Kalau anda sendiri tidak yakin, bagaimana bank akan percaya bahwa anda pantas untuk diberikan pinjaman.

      Semoga berkenan Pak Hasudungan… sukses selalu dalam usahanya.

  120. salam kenal pak enos, saya jonri .. saya ada rencana mentop up kpr btn saya kira kira bapak bisa membantu saya untuk persyaratan dan saran saran mana yang lebih baik, jika saya lagi membutuh kan modal tambahan usaha ! TERIMA KASIH SEBELUMYA…mohon di balas ke email saya…

  121. salam kenal pak, mau minta info untuk proses Refinance atau top up KPR itu butuh berapa hari ? thanks

  122. Salam kenal Pak, saya membaca laporan hasil penilaian jaminan dari pihak appraisal rekanan Bank. Disitu terdapat 3 jenis nilai properti yang mereka cantumkan berdasarkan analisanya yaitu
    – Nilai Pasar
    – Nilai Safety Margin
    – Nilai Likuidasi
    Pertanyaan saya, nilai yang mana digunakan sama Bank untuk menentukan nilai kredit yang bisa saya peroleh kalau dilihat dari nilai properti? terimakasih.

    • Pak Tude,
      Nilai Pasar: adalah nilai properti yang belaku di pasar saat penilaian dilakukan.
      Nilai Safety Margin: Saya kurang tahu yang ini, kemungkinan setelah dikurangi 15% (atau 25%, maaf saya lupa) dari harga pasar.
      Nilai Likuiditas: adalah nilai properti jika terjadi jual paksa dengan asumsi dijual dengan mudah. Biasanya berdasarkan nilai NJOP jika harga pasar lebih besar/tinggi.

      Sepengetahuan saya, yang dipakai patokan adalah Nilai Pasar kemudian dikurangi 15% (atau 25%). Jadi kemungkinan adalah Nilai Safety Margin yang digunakan. Silahkan ditanyakan ke Marketingnya. Sehingga jika dikemudian hari terjadi masalah dengan KPR dan bank harus menjual/melelang agunan, yang jadi patokan adalah nilai ini. Kecuali pemilik agunan dapat menjual properti tersebut sebelum disita oleh bank dengan harga pasar wajar. Semoga bisa menjawab… sukses selalu…

  123. salam kenal pak enos,saya tertarik atas artikel yg bpk utarakan di atas,sy mempunyai rencana untuk take over kpr sy tp atas pertimbangan berbagai hal sy lbh tertarik pd refinanace kpr.perlu di ketahui bhw kpr tlh berjln 3 thn dr 20 thn atas nama istri saya karena menggunakan payroll istri saya.pd saat pertama nilai kpr sy 42jt dan skrng sdh 120-150jt,bisakah sy mengajukan refinance pd btn menggunakan atas nama saya pribadi dan kira2 berapa % sy bs dpt kan dr nilai baru property sy saat ini? juga mhn dikirimkan contoh hitungan excelnya pak .thanks berat atas pencerahannya

  124. salam kenal pak…saya tertarik dengan tulisan bapak. Saat ini saya menggunakan KPR dari Bank BTN dan sudah berjalan 5 tahun…bisa jelaskan lebih rinci ke email saya mengenai refinancing dan take over KPR…karena saya mempunyai rencana menggunakan fasilitas tsb. terima kasih

  125. muhammad ravi said:

    permisi pk, sy minta tolong bisa d jelaskan dg contoh tentang 2 hal tsb.
    Sy mhon sekali pk… Penjelasannya bs via email
    kiraraito91@gmail.com
    trmksh

  126. dear pak eros…
    saya tertarik dengan tulisan bapak ….tapi ada pertanyaan yang bisakah pak eross bantu untuk menjawabnya
    begini pak
    • Saya mempunyai kpr di bank btn dengan nama istri dengan jangka waktu 10 tahun cicilan 1.4jt/bln dan sudah 5 tahun berjalan cicilannya (kpr saya ambil bulan nov 2007)….saya tak pernah telat dalam melakukan pembayaran… yang ingin saya tanyakan adalah bisakah saya mengajukan pinjaman lagi ke BTN untuk renovasi rumah tersebut dengan harapan agunannya adalah rumah tersebut yang masih dalam proses kpr btn itu (kan surat2nya dipegang BTN)..? kira2 berapa besar kemungkinan bisa tidaknya pinjaman tersebut berhasil ? syaratnya apa aja ya pak…terima kasih banyak pak sebelumnya atas jawabannya……

    • Pada dasarnya bisa Pak Rahmat, coba tanyakan ke bank BTN bagaimana prosedurnya. Syarat utama adalah bapak harus yakin layak mendapatkan tambahan, kemudian penghasilan bapak mencukupi syarat-syarat bank (cicilan kurang lebih 30% penghasilan kotor) karena saat pengajuan penambahan pinjaman berarti plafon hutang bertambah. Untuk syarat lainnya silahkan tanyakan ke BTN. Semoga berkenan dan sukses sll…

  127. Selamat siang pak, boleh saya minta contoh surat refinance KPR ke Bank thanks before

  128. malam pak…saya tertarik dgn artikel bapak…saya sekarang masih nasabah bank syariah…..berjalan sdh 14 bulan…..saya ambil 5 tahun dengan angsuran 5 jutaan…….saat ini usaha sedang drop sehingga merasa keberatan……saya ingin take over / top up…..sdh sekitar 5 bank saya masuk i pengajuan untuk take over / top up…..bank panin, bjb, uob, danamon, bca…..ke lima-lima bank tersebut menolak dengan alasan yg hampir sama…..yaitu…rekening tabungan saya isi nya sedikit…..padahal angsuran saya di bank syariah….sekarang 5 juta lebih saja ……saya tetap bayar…kalau saya take over / top up …dan memperpanjang jangka waktu….angsuran paling 2,5………
    saya wiraswasta…usaha warnet, rental ps, warung, ppob dan budidaya ikan….saya masih aktif menabung di bca…..walaupun sedikit…dan……di akhir bulan di ambil buat bayar angsuran dll…..
    kira-kira menurut bapak….untuk kasus saya ini gimana…..dan apakah saya masih bisa take over / top up walaupun….rekening tabungan sedikit….terima kasih sebelumnya…

    • Benar Pak Haryanto, sesuai penolakan bank (anggap penolakan sebagai saran) sebaiknya rekening bank bapak dipercantik, setiap transaksi selalu melalui bank sekecil apapun sehingga bank yakin usaha bapak sedang berjalan lancar walaupun jumlah uang di rekening bapak kecil. Kalau bisa uang mengendap di bank 1-3 bulan agar rekening cukup besar. Bisnis selalu naik turun, cari cara agar usaha bapak bisa naik lagi… salah satu cara adalah fokus ke salah satu bisnis yang paling bapak kuasai atau menguntungkan, dan likuidasi usaha yang kiranya hanya menyedot dana tanpa ada pengembalian yang sebanding. Dengan fokus pada satu usaha maka bapak bisa mencurahkan semua kemampuan terhadap satu bisnis sehingga berhasil, kemudian itu baru bisa melirik usaha lain. Semoga berkenan… ini hanya saran, mohon dipertimbangkan sesuai keadaan bapak.. sukses selalu.

  129. Selamat Natal Pak,
    saya tertarik sekali dengan artikel bapak….saat ini saya jg sedang usaha kost dan berpikir utk refinance…apakah saya boleh minta email bapak utk cerita lbh lanjut, kalau bapak tidak keberatan.

    Tuhan berkati

  130. fandi ifansyah said:

    salam sejahtera pak enos,

    pak enos boleh saya minta diemailkan prosedur serta cara dan regulasi dalam take over dan refinancing, karena saya masih pemula pak dalam hal ini . dan saya sekarang seperti terjebak dalam bunga bang yang kian naik,, trims pak enos

    • Pak Fendi, tiap bank memiliki prosedur sendiri. Saya meminta penurunan lewat marketing… kalau tidak dapat sebenarnya bisa langsung kebagian kredit di bank ybs dan mengisi form permohonan untuk meminta penurunan bunga. Silahkan menghubungi bank bapak dan tanyakan bagaimana caranya meminta penurunan suku bunga KPR. Semoga membantu… sukses selalu!

  131. Pagi Pak Enos, saat ini saya sedang mengangsur rumah via KPR BTN 1,5jt/bln sudah berjalan 3,5 tahun dan mencicil selama 15 tahun. Harga rumah dulu 128jt. perkiraan sekarang nilai jual rumah 170jt. jika saya ingin refinancing dan disetujui berapa Cash Money yg saya terima dan berapakah yang saya cicil setiap bulannya? Mohon pencerahannya…
    Jika tidak keberatan bisa disampaikan template excellnya ya Pak.
    Terimakasih, Salam dan sukses buat Pak Enos

    • Pak Satria, salah satu faktor penting dalam perhitungan tersebut adalah bunga KPR. Kalau saya hitung menggunakan excel bunganya sampai 16,4%.. lumayan besar. Uang yang akan bapak terima adalah selisih sisa hutang dan kredit yang didapatkan dari hasil refinance tersebut. Akan saya emailkan file excelnya untuk digunakan menghitung dana yang akan didapatkan. Silahkan cek email bapak… semoga berkenan dan sukses selalu!

  132. sebagai info tambahan, DP saya saat itu 28 juta, sehingga yang di KPRkan 100 juta.
    Tks

  133. Wah blognya bagus sekali Pak… Dan sangat aktif. Semua pertanyaan dibalas.
    Saya mau menanyakan, beberapa hal.
    Saya ambil KPR di BTN 8 thn yang lalu, kemudian setahun yang lalu saya topup untuk pengembangan bangunannya. bunganya 14%. Tinggi sekali.

    Saat ini saya berpikir akan pindah ke bank lain. Kira-kira dengan usia kredit saya yang baru 1 tahun, apakah bisa di take over ke bank yang bunganya lebih kecil?

    Adakah bank yang bisa memberikan KPR di bawah 100 juta? ( Saya bermaksud ambil 60 juta/ 80 juta saja). Kira-kira bank mana?

    Biaya-biaya apa saja yang nantinya dikenakan ke pada saya untuk proses take over ini?

  134. Wah blognya bagus sekali Pak… Dan sangat aktif. Semua pertanyaan dibalas.
    Saya mau menanyakan, beberapa hal.
    Saya ambil KPR di BTN 8 thn yang lalu, kemudian setahun yang lalu saya topup untuk pengembangan bangunannya. bunganya 15%. Tinggi sekali.

    Saat ini saya berpikir akan pindah ke bank lain. Kira-kira dengan usia kredit saya yang baru 1 tahun, apakah bisa di take over ke bank yang bunganya lebih kecil?

    Saya ada tawaran dari Permata, karena gaji di perusahaan saya menggunakan Permata Payroll. Dengan bunga fix 8,25% selama 3 thn pertama. Tapi masalahnya minimal kredit 100 jt. Saat ini saya belm membutuhkan tambahan dana, cuma ingin memperkecil cicilan per bulan saja.

    Adakah bank yang bisa memberikan KPR di bawah 100 juta? ( Saya bermaksud ambil 60 juta/ 80 juta saja, ). Kira-kira bank mana?

    Biaya-biaya apa saja yang nantinya dikenakan ke pada saya untuk proses take over ini?

    Sisa kredit saya di BTN sekitar 55 jt dan harga rumahnya sekitar 170 jt.

    • Pak Nugroho, menurut saya 1 thn sudah bisa take over. Kalau sudah ada penawaran dari Permata berarti bisa pindah ke bank lain yang lebih kecil bunganya. Menurut saya KPR di bawah 100jt juga bisa, saya kurang tahu bank mana… coba tanyakan ke marketing berbagai bank, semoga bapak menemukan bank tersebut.

      Tulisa saya mengenai syarat takeover (dalam tanda kutip):
      Take Over adalah mengalihkan KPR ke bank lain yang bersedia mengambil alih kredit dari bank sebelumnya. Saat proses take over, minta kepada bank yang akan mengambil alih untuk meng-appraise lagi properti tsb, karena yang pasti nilai property tersebut sudah naik. Selisih dari nilai properti saat ini dan sisa kredit yang merupakan dana lebih yang akan didapatkan. Dalam proses take over, nasabah akan “dikenakan biaya administrasi, biaya appraisal, serta biaya lain yang sama dengan saat akan mengambil KPR pertama kali dan ditambah denda dari bank yang lama”.

  135. Pak Enos, saya pernah bermasalah dengan kartu kredit, tetapi semuanya sudah saya selesaikan dengan melunasi dan menutup kartu kredit saya. Sekarang saya sedang akan berusaha melakukan top up dari BTN atau take over ke bank lain, apakah saya masih di black list oleh BI kalau saya sudah menutup semua kartu kredit saya berhubungan juga dengan rencana untuk take over atau top up, mohon penjelasannya ?
    Oya saya sudah hampir 5 tahun berjalan membayar kredit rumah di BTN

    • Pak Yahya, untuk mengetahui nama bapak terdapat dalam daftar blacklist BI.. harus dicek langsung ke BI. Blacklist bisa dihapus jika bank penerbit KK mengajukan penghapusan, karena nama kita masuk blacklist atas permintaan bank penerbit KK. Jika nama Bapak masih terdapat dalam daftar blacklist BI, silahkan hubungi bank penerbit KK minta untuk mengajukan permohonan penghapusan nama di BI. Atau setidaknya minta surat dari penerbit KK yang menyatakan bahwa Bapak sudah tidak memiliki tunggakan kredit KK.

      Istri saya bermasalah blacklist BI padahal sudah menutup KK yang dianggap bermasalah 2 tahun sebelum namanya terdaftar di blacklist BI… aneh hehehe…

      Semoga semua berjalan lancar. Sukses selalu!

  136. Pak Enos, saya sangat tertarik dengan artikel bapak tentang refinance dan take over, bolehkah saya dikirimkan melalui email penjelasan lebih lanjut ttg refinance dan take over ini ? terima kasih

    • Pak Andy, yang saya tuliskan di blog saya adalah sesuai dengan pengetahuan/pengalaman saya mengenai ke-2 hal tersebut. Mohon kiranya lebih spesifik penjelasan seperti apa yang bapak inginkan. Karena tiap bank memiliki kebijakan yang mungkin berbeda-beda dalam hal refianance/top-up ataupun takeover, bahkan terkadang tiap cabang dari 1 bank bisa jadi berbeda. Sebaiknya ditanyakan langsung ke bank Bapak. Semoga berkenan dan sukses selalu.

  137. Salam kenal P. Enos
    Pak biasanya untuk proses refinance itu minimal kalau kreditnya sudah berjalan berapa tahun… kpr saya baru 2 tahun (ambilnya 15 tahun)… terima kasih

    • Salam kenal juga Katrin.
      Refinance/topup kalau tidak salah setelah 6 bulan bisa, namun dilihat juga kenaikan nilai propertinya. Kalau sudah 2 tahun pasti bisa apalagi kalau propertinya sudah naik banyak. Silahkan dicoba refinance/topupnya. Semoga berhasil dan sukses selalu.

  138. Pak Enos, salam kenal.
    Saya tertarik dengan kedua ide yang anda jelaskan disini, yaitu take over dan refinance. Namun, agar lebih jelas lagi, bisakah anda memberikan contoh? dan persyaratan refinance tsb tergantung dari usia kpr tidak? usia kpr yang keberapa untuk bisa mengajukan refinance?

    Terima kasih pak, sukses selalu !

    • Contohnya rekan Syaichu, anda memiliki KPR, setelah 6 bulan anda membutuhakan dana untuk renovasi/memajukan bisnis. Maka anda dapat mengajukan refinance atau takeover ke bank lain. Namun kalau 6 bulan biasanya nilai properti anda belum tentu naik banyak kecuali untuk properti yang berlokasi super strategis. Nah selisih dari harga kenaikan properti dan sisa kredit itu yang disebut “dana tambahan” yang dapat digunakan untuk renovasi/memajukan bisnis.

      Usia KPR mungkin 6 bulan, bergantung kebijakan bank… silahkan tanyakan marketing bank. Semoga berkenan dan sukses selalu.

  139. Salam kenal, Pak Enos.
    Bisakah saya dikirimkan contoh perhitungan take over dan top up ke alamat email saya. Terima kasih seblmya.

    • Pak Enos yang baik…
      Saya sudah ke BTN dimana saya mengambil kredit rumah saya. KPR saya bunganya 8% per th karena dapat subsidi dari pemerintah, sedangkan kalau saya top up bunga sekarang 13% per th, padahal saya butuh dana karena ingin buka usaha toko, berarti kalau saya mau top up rugi tidak pak… terima kasih

      • Waahh… dilema juga ya… :-(
        Kalau menurut saya (jangan dijadikan patokan ya… karena yang mengetahui keuangan Ibu adalah Ibu sendiri):
        Jika cicilan kredit bulanan yang 13% tidak memberatkan arus kash keuangan Ibu dan bisnisnya diperkirakan akan sukses nantinya silahkan saja topup, kalau salah satu dari pernyataan saya diatas ada yang “Tidak cocok” sebaiknya jangan. Coba cari alternatif permodalan lain, misalnya pinjam dari orang terdekat. Atau ambil kredit modal usaha mikro (kalau tokonya skala kecil).

        Bisnis menciptakan arus cash masuk, sehingga memperbesar penghasilan. Jangan terpaku pada utang dan besarnya cicilan… pusatkan pikiran dan usaha pada bagaimana memperbesar pendapatan (arus cash masuk) dengan mencari/membuat usaha-usaha alternatif/sampingan… sehingga memperbesar kemampuan membayar cicilan dan menambah kemampuan menaikkan plafon pinjaman… (sekali lagi ini menurut saya). Namun semua harus diperhitungankan, pengelolaan resiko harus diterapkan.
        Saya tahu jawaban saya mungkin kurang memecahkan masalah Ibu Katrin… hanya pemikiran dari saya… Semoga berkenan… Sukses selalu!

  140. Pak Enos yang baik, saya berencana mengajukan KPR take over untuk rumah saya yang sudah berjalan 6 tahun lebih. Maksud utama pengajuan takeover ini adalah untuk restrukturisasi keuangan keluarga, antara lain melunasi KTA dan Kartu Kredit. Sampai saat ini semua tagihan saya bisa saya selesaikan dengan baik (tidak ada tunggakan), hanya memang saya dan istri ingin supaya beban cash flow kami lebih ringan tertata. Yang menjadi pertanyaan adalah walau saya tidak mempunyai tunggakkan, perlukah kita berterus terang tujuan penggunaan dana tersebut adalah untuk melunasi KTA dan kartu kredit, atau bank lebih suka dengan tujuan penggunaan dana untuk hal-hal yang bersifat konsumtif spt renovasi rumah, melanjutkan sekolah atau liburan ? Apakah kalau saya cantumkan tujuan penggunaan dana tersebut untuk melunasi KTA atau KK bank tidak akan memperkecil kemungkinan approval dari bank ybs ? Mohon pencerahannya. Terimakasih.

    • Pak Hepi, biasanya kalau mengajukan KPR untuk alasan pelunasan hutang akan ditolak… namun silahkan dicoba dulu karena bisa jadi kebijakan tiap bank berbeda-beda. Mungkin lebih baik dengan alasan renovasi rumah… untuk melunasi hutang atau penggunaan konsumtif lainnya sudah ada jenis kredit lain yang disediakan seperti Kredit Multiguna, Kredit Tanpa Agunan, dll. Semoga berkenan… sukses selalu.

  141. pak enos,,,salam kenal
    sy nasabah kpr btn sudh berjalan 2 tahun 7 bulan, sy sudh mengembangkan bangunannya jdi kira2 bisa gak sy ajukan top up di bank btn, trims

  142. salam pak Enos…
    Mohon saya dishare itung2an excelnya utk takeover..saya masih blurr..
    Makasih banyak lho..
    Salam suxes..
    Zozie

  143. muh zaini said:

    Mohon saya dishare itung2an excelnya utk takeovernya.
    saya sangat tertarik dengan pengajuan take over,untuk keperluan renovasi rumah.
    apakah prosesnya mudah?
    berapa besar biaya yang harus dikeluarkan untuk proses tsb.
    makasih

    zaini

    • Proses takeover sekitar 2 minggu namun bisa jadi lebih lama, sampai 3-6bulan. Bergantung proses dari bank yang akan takeover.
      Biaya-biaya sama dengan saat takeover pertama kali… karena ini sama saja dengan mengajukan KPR baru di bank yang baru.
      Sudah saya email itung2annya… semoga berguna dan sukses selalu!

  144. Salam kenal Pak Enos,

    Sblmnya saya bersyukur bisa dpt info dr blog ini. Skrg ini saya berencana utk refinancing kpr mandiri saya.
    KPR Mandiri saya sdh berjalan 1 thn, dan skrg rate-nya naik ke rate pasar (saya tdk tahu angkanya).
    Mohon juga dikirimkan ke email saya mengenai refinancing ataupun take over ini Pak.

    Terima kasih n sukses selalu.

  145. Trimakasih informasinya pak,
    kebetulan saya sedang mengangsur KPR 5 tahun jalan.
    dan rencana mau refinance seperti yang bapak informasikan.
    setelah cari informasi dapat info Kredit griya multi bank BTN,
    kira-kira berapa lama waktu pengajuan sampai disetujui ya pak.
    Boleh minta hitung2an excelnya pak.
    Trimakasih.

    • Sampai disetujui… ini pertanyaan yang susah-susah gampang. Kalau lancar bisa 2 minggu, kalau ada masalah bisa 6 bulan… bahkan lebih. Sudah saya kirim hitungannya. Silahkan baca-baca komentar lainnya, karena pertanyaan ini sudah beberapa kali dipertanyakan. Semoga berkenan, dan sukses selalu.

  146. Pak Kalo boleh saya juga dibagi penjelasannya lewat email saya? saya juga tertarik. terimakasih…

  147. Salam kenal Pak Enos

    saya punya impian ingin membangun rumah tinggal yg di lantai 2 nya ada beberapa kamar kost dengan akses tangga ke lantai 2 berada diluar lantai 1, yg saya ingin tanyakan :
    1. pendanaan apa yg cocok saya ajukan ke bank untuk mewujudkan impian saya tersebut
    2. antara kpr dengan kredit agunan (rumah yg skrg saya tempati) mana yg lebih menguntungkan atau saya harus menjual rumah yg skrg saya tempati untuk mendapatkan dana?
    3. perizinan apa saja yg harus saya siapkan untuk mewujudkan impian saya tersebut, apakah izin usaha kost2an termasuk juga?

    mohon solusinya dapat di kirim ke alamat email saya termasuk hitungan excelnya :)

    demikian dan terima kasih
    salam sukses

  148. salam kenal pa..
    begini pa saya mau bertanya dengan bapak apakah menurut bapak pinjaman dengan jaminan rumah bisa lebih besar pinjamannya pa….saya ada rumah berkisar 1m, saya tertarik dan ingin membuka usaha tapi membutuhkan modal kira2 1.5 m..disamping saya juga mempunyai beberapa usaha yang sudah berjalan dan omset yang cukup untuk ambil pinjaman itu,,apakah dibank bisa diperkenankan???mohon info nya ya pa..(karena saya tidak pernah pinjem ke bank sebelumnya jadi saya ragu pa)jika bisa apakah dengan jangka waktu sekitar 10-15 thun(di kpr kan) bisa bantu saya pa untuk perhitungannya serta apa yang bisa membuat saya bisa berjalan..karena saya masih sangat buta akan hal ini.tks

    • Pak Andy, jika ingin mendapatkan pinjaman untuk bisnis ada banyak jenis pinjaman untuk itu. KTA (Kredit Tanpa Agunan), Kredit Multiguna, Kredit untuk usaha dll.
      Jika jaminan rumah bisa Kredit Rekening Koran… kredit ini yang dibayar hanya bunganya saja, pokoknya dibayar langsung. Silahkan tanyakan ke bank, apa kredit yang cocok.

      Bisa juga KPR dengan agunan properti, biasanya digunakan untuk perbaikan/penambahan rumah… KPR Konstruksi.

      Pinjaman yang pasti tidak akan lebih besar dari Jaminan. Pinjaman biasanya 70%-80% dari nilai agunan.
      Semoga berkenan, dan sukses selalu.

  149. Dear pak Enos, Saya sedang mengajukan proses top up kredit Saya yang hanya tinggal sebulan lagi. Sesuai dengan tulisan Bapak bahwa kita hanya membayar biaya asuransi, tetapi dalam hal ini kok Saya harus membayar biaya2 yang lain seperti APHT, Provisi 0.5%… apakah memang seperti ini prosudurnya?. Kemudian dalam rangka serah terima uangnya apakah kita terima dulu uangnya dalam rekening kita atau setelah proses penandatanganan di notaris selesai?.
    Demikian dan terima kasih atas jawaban pak Enos.

    • Akan ada biaya APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) jika nilai pinjaman meningkat (topup), Provisi bergantung bank… mohon maaf jika saya tidak menyebutkannya dalam tulisan tersebut. Uang akan ditransfer biasanya setelah tandatangan perjanjian selesai dengan Notaris, dilanjutkan proses penandatanganan perjanjian dengan bank sehubungan dengan kredit (bunga/jumlah pinjaman/prosedur transfer uang, dll). Yang saya alami seperti itu. Semoga berkenan dan sukses selalu.

  150. Dear Pak Enos,
    Saat ini saya mencoba untuk Top Up PKR saya di Mandiri. Selain syaratnya min 1 tahun sudah dijalani, apakah ada syarat lainnya? Saya dengar bahwa ada syarat lainnya seperti rumah min sudah ada renovasi (pengembangan) dan ada bukti bayar PBB untuk rumah kita.
    Mohon bantuannya untuk syarat yang dibutuhkan pada saat mengajukan permohonan Top Up.

    Terima kasih sebelumnya Pak.

    • Pak Paung, saya juga saat ini lagi dalam proses top-up setelah KPR saya berjalan sekitar hampir 3 tahun… saya diminta daftar penghasilan terbaru selama 6 bulan terakhir untuk disesuaikan dengan jumlah tambahan kredit yang akan diberikan seiring dengan naiknya nilai properti. Setiap bank memiliki persyaratannya sendiri, bahkan tiap cabang pada satu bank yang sama terkadang juga memiliki prosedur/kebijakan tambahan lainnya disamping prosedur/kebijakan pokok yang telah ditetapkan… kemungkinan ini proses verifikasi tambahan untuk lebih meyakinkan bank bahwa nasabahnya layak untuk mendapatkan tambahan pinjaman. Jalani saja Pak Paung… semoga berkenan dan sukses selalu.

  151. Selamat pagi pak enos, salam kenal. Rencana saya mau ngambil pinjaman di bank untuk melunasi sisa kpr btn biar cepat jadi hak milik dan tidak terlalu berat bayar bunganya. Saya ngambil kpr udah berjalan 27 bulan dari 180 bulan yang di cicil, dan kebetulan belum pernah telat bayar cicilan. Pokok kredit saya Rp. 47jt dicicil perbulan plus bunga kena Rp. 461rb selama 180 bulan dan udah berjalan 27 bulan. Saya ingin tanya ke pak enos kira2 saya harus bayar ke BTN berapa lagi supaya bisa lunas? Di surat perjanjian dulu tertulis ada pinalti 1%, provisi 0,50%, maksud dari pinalti dan provisi itu apa dan misalkan itu merupakan denda brati saya harus bayar berapa totalnya untuk melunasi kpr tersebut pak? Mohon penjelasnnya pak enos, terimakasih sebelumnya.

    • Selamat sore Pak Mohsen, nanti saya kirimkan file excelnya… dan bapak hitung sendiri agar tahu juga. Biasanya bank akan mengenakan denda jika umur kredit dibawah 2-3 tahun langsung dilunasin, karena pada awal-awal cicilan porsi bunga lebih besar dibayarkan dibanding porsi pokok utang sehingga dari situlah bank mengambil untung. Semoga berkenan, sukses selalu.

      • Dear pak enos,

        Saya sudah ikut kpr btn untuk jangka waktu 15 thn dengan total hutang rumah sekitar 225jt dan bunga flat 11%/thn. Untuk cicilan kpr sendiri sudah berjalan 6 bulan. Posisi Rumah kpr ada di sawangan pak. Dan sekarang saya berencana membangun kos2an di purbalingga dan pastinya dibutuhkan dana.
        Yg menjadi pertanyaan saya adalah:
        1. Untuk mendapatkan dana, menurut bapak apakah saya pilih refinancing atau take over yg tepat ya pak?
        2. Menurut bapak bank mana yg bisa menberikan dana yg lebih besar dgn cicilan dan bunga yg lebih kecil?

        Kalau bisa dikirimkan juga contoh pengajuan takeover/refinancing ke bank dan perhitungan untung ruginya pak by excel.

        Sekali lagi terima kasih atas bantuannya.

  152. info KPR dan KMG BRI di daerah bandung bisa menghubungi 089665520433

  153. Dear pak enos,

    Siang pak, saya sudah ikut kpr btn untuk jangka waktu 15 thn dengan total hutang rumah sekitar 225jt dan bunga flat 11%/thn. Untuk cicilan kpr sendiri sudah berjalan 6 bulan. Posisi Rumah kpr ada di sawangan pak.

    Dan sekarang saya berencana membangun kos2an di daerah dan pastinya dibutuhkan dana.

    Yg menjadi pertanyaan saya adalah:
    1. Untuk mendapatkan dana, menurut bapak apakah saya pilih refinancing atau take over yg tepat ya pak?

    2. Menurut bapak bank mana yg bisa menberikan dana yg lebih besar dgn cicilan dan bunga yg lebih kecil?

    Demikian informasi saya, besar harapan saya akan dijawabnya email saya. Kalau bisa dikirimkan juga contoh pengajuan takeover/refinancing ke bank dan perhitungan untung ruginya pak by excel.

    Sekali lagi terima kasih atas bantuannya.

  154. dear pak enos, salam kenal
    pak saya minta contoh take over sama refinance, kirim lewat email saya jg. terimakasih

  155. Ilyas Setiano said:

    Dear Pak Enos..,

    Saya sangat tertarik dengan literatur-nya ; Take Over ataw Top UP.
    Apalagi saat ini saya sedang butuh dana segar secepatnya antara 65-75 jt, klo mnrut Pak Enos dngn kondisi sprti saya mmpunyai rumah dgn lwt KPR baru 2 Th dgn hrg 250 jt, dan yg memungkinkan saya mendapatkan dana scepatnya saya mesti pilih mana Top up ataw TO, dan sya brsedia menambah angusran tiap bulannya max 700rb.

    demikian mohon pencerahannya, dan Terimakasih :)
    Tolong di emailkan detail kasus dan perhitungannya*

    • Jika Pak Ilyas ingin dana secepatnya, menurut saya coba topup… dan lihat berapa yang akan didapatkan. Kalau masih kurang bisa coba takeover… siapa tahu ada bank yang akan memberikan dana sesuai kebutuhan bapak. Semoga berkenan… sukses selalu! Hitung-hitugannya sudah saya kirimkan.

  156. Ilyas Setiano said:

    Jadi Bagaimana pak, apadkah sdh di email..?

  157. siang pak…
    Saya mau tanya untuk top up kpr bank BTN minimal berapa bulan ya?
    Kalo di bank Mandiri minimal sudah berjalan 1 tahun.
    Terimakasih sebelumnya

    • Pak Rustaman, saya juga tidak tahu pastinya brp bulan… biasanya kalau sudah 6 bulan bisa. Namun tiap bank punya peraturan masing-masing. Silahkan ditanyakan ke BTN. Sukses selalu.

  158. salam kenal pak enos
    pak enos saya tertarik dengan take over dan refinance ke e-mail saya

    • alcatraz manru said:

      Salam kenal P,enos,sy seoang pegawai salah satu bumn dng memp penghasilan 8 jt per bulan dan mempunyai side business dgn pendapatan per bulan 7 jt dgn kontak kerja sama usaha selama 3 thn serta hrs membayar asuransi anak2 perbulan 6 jt perbulanslm slm 4 thn,angsuan mobil slm 3 thn 6,6 jt perbulan dan sy mempunyai KPR disalah satu bank swasta (ocbc nisp ) dgn pinjamam 300 jt tenor 13 thn angsuran per bulan 3,4 jt (pokok + bunga) dgn bunga 9,25 % fix selama 2 thn (24 juli 2011 sd 24 juni 2013 )serta imfo d pihak bank mulai angsuran msk 2 thn atau ke 25 maka besaran bunga dan angsuran kredit dapat diubah mnrt ketentuan suku bunga yg belaku dan yg mau sy tanyakan sbb :

      1.Apa yg hrs sy lakukan agar bisa tetap membayar angsuran kpr perbulan 3,4 jt tanpa ada perubahan besarannya krn apabila angsuran perbulan naik jelas cukup memberatkan bagi keuangan saya..

      2.Kalau sy ambil take over ,apakah asuransi jiwa & asuransi kebakaran dapat dikembalikan ke saya?krn terus terang kedua asuransi tersebut sngt besar dibanding dgn Bank lainya pak enos.(sdh terlanjur meminjam krn butuh dana utk kembangkan usaha pak).

      3.sekarang usaha sy pemasukannya lg tersendat sedikit dan membutuhkan dana segar utk mempelancar usaha pak, apakah sy melakukan take over atau refinance pak enos?

      4.Rencana sy mau pinjam 1M bersih dgn jangka waktu 10 thn utk mengembangkan usaha sy dgn pemasukan rata- rata 7 jt perbulan,apa persyaratanya dan berapa kira2 harus sy bayar cicilanya tiap bulan pak enos.(kalau ada hitung2 an nya bisa email ke sy pak).

      5.Istri sy rencana mau melunasi salah satu kredit /utang (mobil yg kredit ) kami dgn menjual emas simpannanya tapi pak harga emas sdng turun ,apakah solusi baik atau tidak.utk km jalankan.

      Dapat jg sy sampaikan ke bpk bahwa,rumah yg di angunkan harga pasaranya skrng lebih kurang 1,3 M,jadi sy mohon masukan /saran/solusi terbaik dari bpk utk sy mengambil keputusan lebih lanjut.teima kasih.GBU (Tuhan Yesus Membekati)

      rgds

      Hasudungan M.

      ________________________________

      • Salama kenal Pak Hasudungan.
        Dari uraian bapak,
        Panghasilan bapak sbb: 8jt+7jt = 15jt
        Pengeluaran sbb: 6+6,6+3,4 = 16jt.. dari sini sudah ketahuan sebenarnya pengeluaran bapak sudah lebih besar dari penghasilan, sehingga sangat berat juga kalau tiap bulan harus cari uang untuk menutup 1jt.
        Jawaban:
        1. Perbesar cashflow masuk, kalau bisa cari penghasilan tambahan, atau adakan penghematan dalam keluarga… atau bisnis yang sudah ada ketingkatkan. Saya tidak tahu bentuk kerjasama bisnis bapak, namun kalau kerjasama berarti ada pihak lain yang bisa diajak untuk meningkatkan bisnis tersebut.
        2. Asuransi jiwa dan kebakaran akan dikembalikan sisanya, saya kurang tahu perhitungannya bagaimana.
        3. Refinance dan takeover mana yang lebih baik… semua bergantung berapa banyak dana yang bapak butuhkan dan tujuan penggunaan dana tersebut (Sebaiknya hasil Refinance/Takeover jangan digunakan untuk kebutuhan sehari-hari/konsumtif/menutup hutang, tapi digunakan untuk menghasilkan cash masuk). Dari situ dapat dihitung-hitung penawaran bank mana yang terbaik. Ya semuanya setelah dikurangi biaya-biaya yang timbul. Untuk takeover proses serta biaya-biayanya hampir sama dengan saat mengambil KPR, jadi biaya-biayanya berkisar 3-5% dari kredit yang diberikan. Untuk refinance, silahakan ditanyakan ke bank bapak karena prosesnya berbeda tiap bank.
        4. Pinjaman yang bapak maksudkan dalam bentuk apa? KPR, KTA, Kredit Multiguna? Ada juga kredit untuk usaha, coba tanyakan bank jenis kredit yang sesuai dengan kebutuhan bapak… kalau usaha bapak dianggap prospek, pasti bank mau mendanai (namun pastinya akan diperhitungkan juga penghasilan bapak selama ini)… saya sempat baca di internet (dan pengalaman pribadi, karena ditawari) ada yang namanya Dana/Modal Ventura, semacam pemberi dana untuk usaha… dan pembayaran cicilannya dalam bentuk imbal hasil, mereka seolah-olah memiliki saham dalam usaha bapak. Terkadang mereka juga memberikan bantuan dalam bentuk masukan pengelolaan menejemen dalam mengelola perusahaan/usaha. Memang resikonya besar (semua usaha/investasi beresiko). Saya mengetahui Modal Ventura ini karena pernah ditawari teman yang bekerja disektor ini, namun saat itu tidak saya ambil/gunakan. Jadi saya masih sangat buta dengan modal Ventura ini. Ada juga di bank dalam bentu Pinjaman Rekening Koran (PRK), dimana kita diberikan penjaman selama 1thn sebanyak nilai jaminan yang kita berikan. Nasabah hanya membayarkan bunganya perbulan sebanyak dana yang digunakan dari PRK tersebut selama 1 tahun dan dapat diperpanjang. (Hitung-hitungan yang saya miliki adalah hitung-hitungan KPR… saya kirimkan nanti lewat email).
        5. Utang untuk produk yang nilainya menurun sebaiknya dilunasi segera, namun kalau produk tersebut nilai semakin naik (melebihi kredit yang diberikan) kalau bisa jangan dilunasi cepat. Emas saat ini turun… bagaimana kalau digadaikan saja, uang gadainya dapat digunakan untuk menutup mobil… dana yang sebelumnya digunakan untuk cicil mobil dialihkan untuk nyicil gadai emas… mungkin ada yang bisa dihemat dari proses tersebut… silahkan dihitung-hitung lagi.

        Saran saya (karena uang yang harus dipenuhi tiap bulan = 1jt), coba lihat pengeluaran harian/bulanan keluarga bapak. Kalau ada yang bisa dihemat sebaiknya dihemat. Seperti listrik – matikan lampu siang dan saat tidur, kulkas mati saat malam hari, dispenser kalau bisa pemanas air tidak digunakan, dll), air, belanja harian, makan diluar, transport… untuk transport kalau bapak memiliki teman dekat rumah yang ke kantor sendirian, sementara tujuannya sama, bagaimana kalau ditawari bergantian… misalnya minggu ini menggunakan kendaraan bapak, kemudian minggu depan kendaraan teman. Hal ini dilakukan oleh seorang teman saya dan temannya yang memiliki kantor dalam gedung yang sama, menurut teman tersebut bisa menghemat uang transport bulanannya.

        Keputusan ada ditangan bapak, karena tiap orang/keluarga memiliki kebutuhan/kemampuan/si-kon yang berbeda… terutama dalam menanggung resiko yang akan dihadapi… Semoga berkenan… Sukses selalu!

    • alcatraz manru said:

      Terima kasih pak atas solusi dan saranya ,tetapi ada beberapa pertanyaan lg yg mau sy tanyakan pada bpk sbb:

      1.Sy harus membayar angsuran KPR 3,4 jt/bulan selama 2thn krn fik,imfo dr bank setelah lewta 2 thn sy akan membayar angsuran bisa lebih dr 3,4 jt/bulan.apakah benar seperti itu pak,apa yg harus sy lakukan agar sy tettap bayar angsuran tetap 3,4 jt /bulan?

      2.Kpr sy pak sisa sd bulan juni 2013 saldonya 270 jt,dan angunan rumah saya harga nya sekarang 1,3 M,dan rencana sy mau pinjam 1 M dgn cara refinance atau take over dan uang tersebut utk mengembangkan usaha saya (membeli 2 unit Dumtruck) ,apakah menurut bpk sy bisa disetujui meminjam uang sebesar 1 M tersebut serta peluang yg mana lebih besar disetjui dgn melalui refinance atau take over?

      Demikian yg dpt sy sampaikan dan sy tunggu saran /solusi dr bpk,serta diucapkan terima kasih,GBU ,selamat hari minggu

      ________________________________

  159. sdfsdfsdfsd said:

    salam kenal,
    pak enos saya tertarik dengan bahasan tentang take over dan refinance mohon e-mail saya contoh kasusnya.. semoga anda mendapatkan balasan yang banyak atas kebaikan anda. trims ya.

  160. Pak Enos, kapan waktu yg tepat untuk top up atau refinancing (setelah brp lama kpr kita berjalan?), sebagai info awal untuk mengetahui kisaran harga rumah kita, apakah bisa melihat dari harga unit yg baru/beda tipe? kira2 berapa persen perbedaannya. Karena sudah hampir 3 tahun ini tidak ada lagi rumah 2nd yg setipe di sekitar kompleks yang dijual pemiliknya. mohon dikirimkan perhitungan excelnya jg untuk saya. tks.

    • Pak Denmas, untuk waktu yang paling tepat adalah sesuai kebutuhan bapak sendiri. Jika bapak membutuhkan dana untuk perbaikan/tambahan bangunan… atau yang lebih baik lagi saat butuh dana untuk memajukan bisnis. Salah satu yang sangat mempengaruhi harga rumah adalah lokasi, dan juga kondisi bangunan, luas tanah, luas bangunan, arah bangunan… desain bangunan dll… silahkan di survey harga rumah sejenis. Saya tidak bisa memastikan berapa persen perbedaan harga. Kalau dalam setahun nilai rumah bapak bisa naik 6-10% sudah sangat bagus.
      Silahkan cek email bapak untuk perhitungan excel tersebut… semoga berkenan dan sukses selalu!

  161. Salam hormat pakEnos, mohon bis dikirimkan ilustrasi penghitung revinance di bank yg sama vs takeover dari bank lain

    Terima kasih atas perhatiannya

  162. Dear, Pak

    Saya baru saja membeli rumah dengan sistem kpr dengan pengajuan kpr 120 juta.di bank BTN. total cicilan 180 bulan x 1,3 juta = 234 juta.
    baru cicil 4 bulan selama 15 thn (fix 1,3 juta selama 2 tahun ). Kapan saya harus take over ke bank lain. dan cara lain yang bisa digunakan untuk mempercepat dan meringankan cicilan tersebut, gaji 7 juta perbulan, ( Biaya kuliah 1,5 juta sbulan)

    • Pak Septo, mohon maaf pertanyaan bapak membuat saya bingung… kapan saya harus takeover? Saya tidak bisa menjawab hal tersebut, karena bapak bisa takeover kapan saja bergantung tujuan apa yang bapak inginkan dari takeover tersebut. Kemudian, cara lain mempercepat dan meringankan cicilan? Cari bank yang menawarkan bunga kecil atau DP dibesarkan, sesederhana itu… Hanya saran saja: Jika properti yang bapak cicil nilainya terus meningkat melebihi kredit… tidak ada alasan untuk mempercepat (dalam hal ini keuangan bulanan bapak tidak terganggu). Semoga berkenan… sukses selalu!

  163. Dear pak Enos,
    ilmunya sangat bermanfaat, thx

  164. siang Pak Eno, saya tertarik dengan penjelasan lebih lanjut ttg top up & refinance, mohon pencerahannya, mksh..

    • Pak Kino, sebenarnya sederhana. Pertama, apa sih tujuan sehingga ingin topup atau refinance? Dari tujuan tersebut dapat diperkirakan uang yang ingin didapatkan dari hasil topup/refinance tersebut. Refinance/Topup prosesnya bisa cepat karena dilakukan di bank yang sama. Sebelum proses ini dilakukan, pastikan nilai properti sudah naik dan pendapatan juga sudah naik agar bisa mendapatkan kredit lebih, dimana hasil lebih tersebut dapat digunakan sesuai tujuan sebelumnya. Demikian, semoga berkenan… sukses selalu!

  165. selamat malam pak enos.
    saat ini saya punya kpr di BTN dan sudah jalan 7 tahun, saya ingin take over/refinance kpr tersebut krna butuh tambahan modal usaha istri.
    pertanyaan saya :
    1. bisa ga join income gaji saya + penghasilan dari usaha yang dijalankan istri.
    2. setelah liat syarat2 take over, mengenai PBB, apakah itu syarat wajib, krna saya baru tahu klo rumah saya ini ternyata belum didaftarkan PBB nya oleh developer….
    mohon bantuan informasinya…

    • Pak Reza, selamat Pagi.
      Jawaban:
      1. Bisa saja, yang penting usaha istri memiliki bukti penghasilan bisa berupa kwitansi pembayaran dari pelanggan, catatan di rekening bank, dll.
      2. Harus ada PBB, karena berdasarkan PBB itulah dihitung harga/nilai properti. Namun jika awalnya sudah bisa diberikan kredit oleh BTN seharus bank tersebut dapat memperkirakan harga/nilai properti tersebut. Coba ditanyakan ke bank bagaimana awalnya bank bisa memberikan kredit, nilai kredit dihitung berdasarkan apa?

      Semoga berkenan dan sukses selalu…

      • Selamat pagi Pak enos..

        terima kasih banyak atas responnya pak,

        berarti fungsi PBB dalam proses take over n refinancing ini
        hanya untuk perkiraan harga rumah ya pak.
        tidak ada hubungannya dengan kewajiban debitur terhadap PBB kan?

        maaf merepotkan ya pak,

  166. saya ingin membeli rumah overkredit. sisa pokok 38jt dan harga pasaran rumah tersebut 150jt. bisakah saya mendapatkan kpr 100jt,tanpa penjual melunasi sisa pokoknya… dan saya langsung lanjutkan kpr di bank yg sama. sehingga penjual langsung mendapatkan dana lebih dari bank tsb (btn)

    • Saya kurang tahu mengenai ini, biasanya bisa namun akan ada biaya untuk balik nama ke pemilik baru demikian juga untuk pengurusan asuransi karena beda pemilik, usia pemilik baru dll… jika ada asuransi. Coba tanyakan ke BTN. Semoga berkenan dan sukses selalu.

  167. menarik sekali diskusi nya. pak, bisa mengirim kan file excel ke saya juga?

  168. Pak Enos,
    Saya saat ini sudah berjalan 14 bulan KPA dengan bank konvensional karena kenaikan cicilan sekitar 20% di tahun ke-2, dan bermaksud take over ke bank syariah dengan pertimbangan cicilan tetap sampai 15 tahun. Pertanyaan saya:
    1. Saya dapat fasilitas cicilan DP 24x dari developer, apakah dengan take over akan berpengaruh pada cicilan yang sudah masuk?
    2. Bagaimana cara perhitungan cicilan KPA yang sudah masuk diluar bunga? Sisa cicilan/plafon akan dibuatkan simulasi untuk perhitungan besar cicilan pada bank syariah
    3. Berapa perkiraan besaran biaya pada akad kredit? Apakah kurang lebih sama dengan yang dikeluarkan diawal atau tiap bank ada perhitungan masing-masing? Karena ada bank yang menawarkan bebas biaya take over seperti: biaya provisi, notaris, appraisal & administrasi?
    Mohon masukannya.
    Terima kasih

    • Ibu Mia,
      Jujur saya belum memiliki pengalaman dengan KPA.. saya coba jawab.
      1. DP kalau dibayarkan ke Developer, tidak ada hubungannya dengan bank pemberi kredit. Hanya biasanya bank tidak ingin menanggung harga properti 100% sehingga mereka mensyaratkan DP. Dengan adanya DP ini maka pihak bank berpikiran bahwa pemiliki Apartemen akan mempunyai rasa memiliki sehingga berusaha menyelesaikan semua kredit… disamping itu dengan adanya DP, maka bank akan mendapatkan agunan yang harganya lebih murah (lebih murah sesuai DP) dari harga pasar, sehingga jika dikemudian hari terjadi masalah dengan cicilan maka akan lebih mudah bagi bank menjual agunan tersebut karena harganya dibawah harga pasar.
      2. Saya tidak memiliki hitung-hitung KPA. Saya akan kirimkan formula KPR, semoga sama dengan KPA.
      3. Biaya akad kredit biasanya (di KPR) sebesar 3-5% dari total kredit.
      Semoga membantu dan berkenan… sukses selalu!

      • Sore Pak Enos,
        Terima kasih atas informasinya dan saya sudah terima excelnya :)
        Kalau ada saya kurang paham kedepannya, boleh saya tanya lagi ya pak?
        Semoga sukses dengan bisnis-bisnisnya!

      • Silahkan Ibu Mia, saya berusaha menjawab sesuai yang saya ketahui. Terima kasih doanya… semoga Ibu sukses juga dengan segala usaha…
        Sukses selalu!

  169. Pa saya butuh bantuan informasi terkait dengan hutang baik dan hutang tidak baik, saya berencana untuk membeli tanah dan dibuat kost2an namun terbatas dengan dana, butuh pencerahanya. saya akan kirimkan ke email bapa.

    Mohon dibantu pa Enos, terima kasih banyak

  170. Dear Pak Enos,Uraiannya sangat inspiratif, jika berkenan boleh saya dikirim excel formula simulasi kpr take over/top up? Terima kasih.

  171. Terima kasih pak atas infonya…

    Saat ini saya butuh tambahan dana yang sangat mendesak. Saya punya KPR di BTN sudah jalan 6 tahun dari 15 tahun. Saya berniat refinancing seperti artikel bapak diatas. Kondisi rumah belum pernah saya tempati, sehingga perlu renovasi lagi agar bisa ditempati.
    Pertanyaan saya, apakah dengan kondisi tersebut saya masih bisa menerima dana lebih dari proses refinancing?

    Kalau berkenan, mohon sekalian dikirim email contoh penjelasan dari artikel bapak diatas. Terima kasih..

    • Pak Hary, jika nilai properti yang bapak miliki sudah naik pastinya bisa mendapatkan tambahan kredit. Coba minta ke bank untuk appraise ulang properti Bapak untuk mengetahui nilai pasar sekarang. Namun penambahan kredit harus disertai juga dengan peningkatan penghasilan kotor Bapak. Silahkan dicoba ajukan permintaan refinance dan lihat hasilnya bagaimana. Untuk hitungan kredit akan saya kirimkan ke email Bapak. Semoga berkenan dan sukses selalau.

  172. Salam Kenal Pak Enos..

    Saya butuh informasi mengenai Top Up, saat ini saya KPR di bank BTN, bisa kirimkan saya info terkait Top Up di Bank BTN.
    terimakasih atas waktunya
    sukses selalu..

    • Pak Doni, saya belum memiliki pengalaman Top Up di BTN… coba tanyakan ke marketing/bagian kredit BTN untuk lebih jelasnya.
      Semoga berkenan… sukses selalu.

  173. Salam….
    Saya sblmnya mendapatkan SMS dari bank BTN yg isinya terpilih untuk mendapatkan Kredit TOPUP dari Bank BTN.
    Karena penasaran sy lsg Googling, dan Alhamdulillah mendapatkan Blog Pak Enos. Setelah membaca dari pertanyaan2 sebelumnya (walo tidak semua hehe :D), sy jadi tertarik dan ingin mendapatkan informasi lbh lanjut dr pak Enos.

    Yang jadi pertanyaan sy:
    1. Bagaimana dengan penawaran SMS tersebut, jujur sy juga ingin merenovasi rumah yg sdh sy tempati skrg (sudah 7 tahun dari 13 tahun)
    2. Sisa KPR 5 tahun, apakan setelah menggunakan TOPUP nanti lamanya cicilan tetap 5 tahun? atau bertambah sesuai dengan kesepakatan? Bisa Bapak kirim kalkulasinya ke email saya?

    Terimakasih sebelumnya

    • Pak Erik,
      1. Semua bergantung kebutuhan bapak… jika membutuhkan dana untuk renovasi silahkan dicoba. Namun setahu saya jika akan Top Up biasanya dari pihak nasabah, bukan penawaran dari bank. Mungkin ini salah satu program baru dari BTN, memberikan penawaran melalui SMS… sebaiknya dipastikan dulu dengan bank BTN mengenai sms tersebut.
      2. Bisa tetap 5 tahun bisa juga menjadi lebih panjang, bergantung kesepakatan. Semakin panjang berarti cicilan semakin kecil, namun jika Top Up tetap sama dengan sisa thn KPR sebelumnya (5 thn) berarti cicilan perbulan semakin besar… semua pilihan bapak.

      Semoga berkenan dan sukses selalu!

  174. thia soetijah said:

    Dear Pak Enos,, jika berkenan boleh saya dikirim excel formula simulasi kpr take over/top up? Terima kasih.

  175. malam pak Enos, saya juga tertarik perhitugan kpr nya.. tolong saya minta di kirimi contohnya juga….
    terima kasih banyak Pak., atas bantuannya.

  176. Pak Enos, blognya sangat informatif dan interaktif, saya belajar banyak. Thanks. Boleh share dgn saya simulasi refinancing/take-over KPR dalam XL Nya pak? Satu lagi pak, saat ini bunga KPR Mulai naik jadi apakah ini saat yg tepat utk refinancing/take-over KPR? Salam

  177. Pak Enos, saya bisa minta dikirim excel kpr take over dan top up-nya ? kebetulan saya sedang akan top up. terima kasih banyak sebelumnya.

  178. pak enos ,
    saya adl pengguna kpr,yg saat ini berpikiran utk take over .krn sk kpr saya gak ketulungan tingginya .floatingnya d atas rata2 rate yg berlaku.klo take over,apa ya ruginya.Klo saya coba cari pinjaman utk lunasi sbgaian ,rugi sberapa besar ya?saran bpk baiknya gmn ?soalnya saya sgt keberatan dgn sk kpr saya yg skrg .tq

    • Ibu Erma, take over yang pastinya biaya-biaya akan seperti saat KPR pertama… sebaiknya hitung-hitung dulu apakah take over menguntungkan, jangan sampai biaya-biayanya besar sehingga kalau dihitung-hitung malah sama jika tidak takeover, yang jadi pertimbangan adalah bunga yang diberikan oleh bank baru. Ibu, nanti saya kirimkan ke email Ibu file Excel yang bisa digunakan untuk menghitung sehubungan KPR. Semoga berkenan… sukses selalu.

  179. siang pak Enos. saya juga mau dong di email cara kpr take over dan top up-nya. Tapi itu apa bisa untuk KPR yang masih berjalan cukup baru misalnya 2-3 thn?

    • Ibu Christin, yang saya kirimkan hanya file excel hitung-hitungan untuk KPR yang saya dapatkan dari Internet. Untuk cara takeover dan topup silahkan Ibu menghubungi marketing bank yang Ibu gunakan. Karena tiap bank memiliki kebijakan dan peraturan yang beda. 2-3 tahun sudah bisa topup/takeover. Silahkan menghubungi marketing bank… semoga berkenan dan sukses selalu.

  180. pak eno sy lidya dari makassar, sy ingin melakukan refinancing di bank mandiri. sisa kpr saya 211 jt, sdh berjalan 4 tahun. gaji saya perbuan 12,5 jt. cicilan perbulan 3,1 jt. sy mau topup dengan nilai 330 jt dengan tempo 15 thn. kira2 bisa gak pak?., oya pak, saya bisa diemailkan simulasi kpr-nya ke lidya_jkt89@yahoo.com. terimakasih

    • Ibu Lidya, menurut saya bisa saja… bergantung bunga yang akan ibu dapatkan. simulasinya sudah saya email silahkan dicek. Semoga berkenan dan sukses selalu.

  181. Pak Enos yth,
    Apakah bisa rumah bersubsidi di refinance/topup? KPR 10 tahun dan sudah berjalan hampir 5 tahun, dan apakah syarat2nya mengulang sama seperti sewaktu pengajuan awal KPR.Terima kasih.

    • Pak Widodo, saya kurang tahu utk rumah bersubsidi. Refinance/topup biasanya diminta laporan penghasilan 3 bulan terakhir untuk perhitungan total kredit yang akan didapatkan. Jika diasuransikan pastinya akan ada penambahan premi karena penambahan umur nasabah. Pengajuannya tidak seperti KPR awal, seharusnya lebih cepat. Bunga akan mengikuti bunga yang sedang berjalan. Semoga berkenan… sukses selalu.

  182. Salam buat pak enos….
    sy ambil Kpr 3 thn lalu di bank btn pak, mohon penjelasannya ttg take over kpr sy berharap mendapatkan dana usaha dari selisih take over ini, bagemana perhitungan selisih dana yg bisa sy terima…. mohon jg info bunga bank yg terkecil untuk take over kpr ini… apa yang dimaksud “cara gila mendapatkan rumah gratis” mohon infonya d kirim k email .

  183. Salam kenal Pak Enos,
    Tertarik dengan rifinance,..saat ini saya menjalani KPR BTN selama 12 tahun dan sudah berjalan 7,5 tahun.
    Melihat kondisi rumah saya saat ini saya ada rencana untuk renovasi tapi tidak ada dana tunai untuk itu.
    BIsa dikirm contoh perhitungan rifinance atau take over ?
    thanks

  184. assalamualaikum,,,, pak top up itu berlaku
    dalam pembiayaan apa saja ?? kalo pembiayaaan modal kerjaberlaku ga?

    • Ibu Sri, saya hanya berpengalaman dalam hal KPR… coba Ibu hubungi marketing bank, menurut saya sih mungkin sama saja… pasti bisa jika bisnisnya memang prospek dan tidak ada kredit macet. Semoga berkenan… sukses selalu!

  185. Pak Kalo boleh saya juga dibagi penjelasan dan contohnya lewat email saya? saya juga tertarik. terimakasih sebelumnya…

    • Pak Wawan, silahkan cari di tulisan-tulisan saya contohnay… coba deh diklik link “arsip”, kalau tidak salah dipojok kanan atas dari website enostampang.com. Semoga berkenan, sukses selalu!

  186. Pak enos salam kenal saya zainal asyik rasanya update web bapak, curhat pak saya mau ambil rumah harga 160 jt tapi kalau harga pasaran seharga 280jt kalau dimasukan dibank kurang lebih 230 jt saya bingung pak sementara kemampuan untuk bayar bulanan hanya sekitar 1.5 jt tiap bulan gmn pak solusinya kalau bisa inbox di email saya zen.jhe@gmail.com

  187. salam, pak enos.
    Saya sgt tertarik dg artikel ini. saya juga punya cicilan kpr yg sudah berjalan 3 thn dari total 15th. apakah mungkin dilakukan top up? jika uya, sayaminta tolong dishare untuk perkiraan penghitungannya.
    terima kasih dan sukses selalu…

  188. Salam sejahtera pak enos,saya baru aja ketemu website bapak dan setelah melihat2 dan membaca jadi menarik,soalnya saya ada berencana refinance juga.awalnya sy masih bimbang karena kurang pengalaman dan takut mencoba apa keputusan yg akan diambil bakal jadi baik apa tidak,tetapi sesuatu kalo tidak dicoba khan ga bakal tau ya pak,hehe.bisa dikirimin email pak ttg syarat dan biaya2 apa saja dlm proses refinance.saya sekarang lagi KPR rumah selama 15thn (sudah jalan 3thn) 2thn pertama bunga flat,tetapi skrg udah floating 13,75%(posisi skrg).sy merasa agak berat juga karena floating tsb,mengingat beda cicilan dari awal sampai skrg sekitar 1,8jt.sy berencana ambil refinance utk dana sisanya sy pake utk beli Apt(buat modal dijual lagi kemudian),menurut pak enos apa keputusan saya sudah baik?saya perlu saran2 dulu sebelum ambil keputusannya,terima kasih sebelumnya pak,oya posisi sy disurabaya juga,jadi panjangnya curhatnya,hehe
    Gbu..

    • Menurut saya sebelum refinance diputuskan dulu, uang “tambahan” mau digunakan untuk apa. Sebaiknya digunakan untuk menghasilakan uang… bisnis, investasi dll… jangan sampai digunakan untuk konsumtif…. putusan ditangan Bapak… selalu berpikir bagaimana caranya untuk menambah pemasukkan… semoga berkenan… sukses selalu!

      • Iya pak.dana lebihnya akan sy gunakan utk investasi.sy baru bertanya pada bank kpr saya.skrg udah ga ada refinance.diganti sama Kmg(kredit multi guna) tapi kelihatan bunga lebih besar drpd bunga Kpr pak.sy jd bingung,soalnya rencana refinance drpd take over utk hindari biaya2 lainnya

      • Benar, sekarang banyak bank yang tawari KMG saat akan refinance… yang pasti KMG akan lebih besar bunganya dari pada KPR…. sisa KPR pertama tetap KPR, uang “lebih” yang didapatkan karena proses refinance yang dijadikan KMG… bukan semua kredit jadi KMG… begitu yang saya alami. Sukses selalu!

  189. davagiel said:

    Salam pak enos,

    terinspirasi dari tulisan bapak, beberapa bulan yang lalu sy coba apply kpr top up sy di mandiri, semua persyaratan sdh saya penuhi dan menurut marketing bank bersangkutan dari saya sdh ok semua tinggal dijalankan, namu bsk harinya dari pihak bank permohonan top up kpr sy belum bisa dilanjutkan karena pihak bank belum menerima Hak Tanggung dari notaris yang mengurusi jual beli saya. Pak enos dan yang lainnya apa yang dimaksdu hak tanggung itu? sebagai informasi, notaris bersangkutan adalah rekomendasi dari bank mandiri saat beli. saya sudah kontak notaris bersangkutan berkali kali sejak dari 4 bulan yl tapi katanya masih dalam proses. ada yang bisa kasih pencerahan soal ini. terima kasih sebelumnya.

    • Pak Davagiel, silahkan baca tulisan saya “Biaya Dalam Proses KPR…”. Menurut saya karena notaris adalah rekomendasi dari bank, seharusnya pihak bank mengerti hal ini. Coba tanyakan ke marketingnya, dan minta mereka yang berhubungan/menanyakan pada pihak notaris. Semoga membantu, sukses selalu!

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.

Bergabunglah dengan 40 pengikut lainnya.

%d bloggers like this: